Rekord-Schwebezustand auf dem Immobilienmarkt hält an

Rekord-Schwebezustand auf dem Immobilienmarkt hält an

Die Immobilienmärkte im In- und Ausland befinden sich aktuell an einem spannenden Punkt des Zyklus. Da sind besondere Diversifikationseigenschaften gefragt.

Schwebezustand für Höchststände hält an

Internationale Immobilieninvestitionen haben in der letzten Dekade solide Renditen erzielt. Der Immobilienmarkt kennt seit der Finanzkrise nur eine Richtung: nach oben. An der Börse gelistete Schweizer Immobilienfonds (SXI Swiss Real Estate Funds Index) haben über die letzten zehn Jahre mehr als 6 Prozent jährlich zugelegt. Dieselbe Performance haben auch europäische nicht gelistete Immobilienfonds erreicht, gemessen am INREV All Funds Index (INREV ist der europäische Verband für Investoren in nicht börsennotierte Immobilienvehikel, kurz INREV, «Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles»). Niedrige Zinssätze in Europa, die relativ hohen Erträge von Immobilienanlagen und der Mangel an anderen Anlagemöglichkeiten motiviert die Investoren, weiterhin in diese Anlageklasse zu investieren. Und das treibt die Immobilienpreise weiter nach oben und der Schwebezustand für Höchststände hält an.

Risiken sorgfältig begegnen 

Die Spreads, also die Differenz zwischen den Renditen von Immobilien und Staatsanleihen, entsprechen überwiegend den historischen Durchschnittswerten und stellen einen gewissen Handlungsspielraum bei allfälligen Zinsanstiegen sicher. Doch Spreads sprechen empfindlich auf Zinsschwankungen an. Der grösste Unsicherheitsfaktor ist derzeit, wie die Renditen auf ein eher schwächer werdendes wirtschaftliches Umfeld reagieren, wenn die Zinssätze noch weiter gesenkt werden und diese länger tief bleiben. Die Kapitalwerte nähern sich dann ihren zyklischen Höchstständen. Um hier allfälligen Einbrüchen sorgfältig zu begegnen, lohnt sich beispielsweise Diversifikation.

Erste Anzeichen für eine Verlangsamung auf dem Büromarkt

Die Immobilienmärkte sind derzeit an einem spannenden Punkt des Zyklus. Es gibt bereits erste Anzeichen für eine Verlangsamung: beispielsweise steigen die Leerstandsquoten auf dem Büromarkt im Jahresvergleich, angetrieben von einer schwächeren Nachfrage und einem stärkeren Angebot durch den Abschluss von Bauprojekten. Die meisten Märkte jedoch befinden sich nach wie vor in der Expansionsphase und weisen weiterhin niedrige Leerstandsquoten auf. In einigen Märkten hat der Mangel an verfügbaren Flächen den Eindruck erweckt, dass die Nachfrage nachgelassen habe und darum weniger gebaut worden sei. Doch vieles deutet darauf hin, dass es hier eher um ein fehlendes Angebot geht – also zu wenig Bautätigkeit. Dabei wird weiterhin kräftig gebaut, so dass sich das Angebot stetig vergrössert. Jedoch nehmen einige Bauprojekte je nach Dimension, Bedeutung und Zustand mehr oder weniger Zeit in Anspruch.

«High footfall areas» und Logistik robust 

Die Einzelhandelsflächenmärkte setzen ihre digitale Transformation fort. Das bedeutet, dass Investoren immer genauer prüfen müssen: Der Luxuseinzelhandel in hoch frequentierten Gebieten, den sogenannten «high footfall areas», ist angesichts des Wandels nach wie vor widerstandsfähig, aber Mode- und Elektronik-Einzelhändler im mittleren Marktsegment werden zunehmend gefordert. Die Logistik setzt ihren Aufschwung scheinbar ohne Ende fort, da strukturelle nachfrageseitige Kräfte die Fundamentaldaten der Branche stärken. 

Immobilienmärkte weltweit bewegen sich anders

Die US-amerikanischen Büromärkte sind im Konjunkturzyklus weiter als die europäischen Märkte. Die meisten europäischen Büromärkte befinden sich derzeit in der Expansionsphase des Vermietungszyklus (Abb. 1, Märkte bewegen sich im Uhrzeigersinn). Entsprechend liegen dort die aktuellen Leerstandsquoten im Jahresvergleich weit unter dem, was als «Gleichgewicht» mit ausgewogenen Machtverhältnissen zwischen Vermietern und Mietern gelten könnte. Städte wie Amsterdam, Lissabon und Berlin bewegen sich zwar auf die Verlangsamungsphase zu, befinden sich aber noch relativ tief in der Expansionsphase. Genf hingegen, wo die Bautätigkeit lebhaft war und von den Auswirkungen einer Konjunkturschwäche getrieben wurde, hat mit seinen steigenden Leerständen die Kontraktionsphase erreicht. Auch die US-Büromärkte liegen hinsichtlich des Konjunkturzyklus vor den europäischen Büromärkten und gehen eher in Richtung Abschwächungsphase. So sind mittlerweile vier Städte in dieser Phase: Zu Miami haben sich im letzten halben Jahr Raleigh, Philadelphia und Seattle gesellt (Abb. 2).

Leerstandsquoten in Europa, 3. Quartal 2019
Leerstandsquoten in den USA, 3. Quartal 2019

Aktives Management wesentlich

Die Herausforderung im gegenwärtigen Marktumfeld ist es, die Immobilien-Investments richtig zu selektieren. Deshalb ist ein aktives Management mit umfassendem Know-how, langjähriger Erfahrung und vor allem mit einem ausgezeichneten lokalen Netzwerk notwendig, um ausländische Liegenschaften effizient zu bewirtschaften, Transaktionen korrekt zu analysieren, zu strukturieren und am Ende erfolgreich abzuschliessen.