Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich 2022 trotz globaler Probleme robust. Die Arbeitslosenquote von 2 Prozent und die Inflation mit 2,5 Prozent befinden sich auf tiefem Niveau. 2023 erwartet die SNB eine Teuerung von 0 bis 2 Prozent. Das seit 2010 stabile, z.T. leicht deflationäre Umfeld wird so verlassen. Die SNB hob deshalb die Zinsen erstmals wieder auf -0,25 Prozent an. Weitere Erhöhungen werden geprüft.
Diese Faktoren und die Unsicherheiten auf dem Finanzmarkt führten zuletzt zu einer rasanten und volatilen Steigerung von 10-jährigen Bundesanleihen. Im August lagen die Zinssätze der 10-Jahresbundesanleihen bei 0,70 Prozent. Im Juni standen sie noch bei 1,45 Prozent, im Januar bei 0 Prozent. Steigerungen verzeichnen auch die Zinsen von Festhypotheken. Nur der SARON verharrte mit -0,20 Prozent im Negativbereich. Die Angebotspreise der Immobilien blieben hingegen stabil, zum Teil stiegen sie sogar leicht. So reduzierte sich der Spread (Risikoprämie) von Immobilieninvestitionen gegenüber risikofreien Staatsanleihen.
Immobilien bieten Teuerungsschutz
Variable Mieterträge ermöglichen es oftmals, die Inflation umzulegen. Bei kommerziell genutzten Flächen sind die Mietverträge meist zu 100 Prozent an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Gegen eine Teuerung sind sie so meist geschützt. Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, können meistens an den Mieter weitergegeben werden. Die durch die Indexierung steigenden Mieteinnahmen stützen auch bei leicht steigenden Diskontsätzen den Kapitalwert.

Büroliegenschaften gewinnen wieder an Attraktivität


Fundamentaldaten untermauern die Attraktivität des Wohnungsmarkts
Die Angebotsmietpreise weisen deshalb eine leichte Steigerungskurve aus. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen laut WuestPartner die aktuellen Angebotsmieten um 0,6 Prozent. Im Jahresvergleich beträgt der Zuwachs 1,5 Prozent. Bei den Bestandsmieten, die durch die kontinuierliche Herabsetzung des Referenzzinssatzes sanken, wird eine Trendumkehr erwartet. Weitere nominale Mietpreissteigerungen sind deshalb zu erwarten.
Steigende Baupreise schützen den Kapitalwert
Die Bauindustrie verzeichnet erneut einen Anstieg der Baukosten. Zurückzuführen sind diese auf Steigerungen bei Produktionskosten, Rohstoffen und Energiepreisen sowie auf den Fachkräftemangel. Auch die pandemiebedingten Lieferkettenprobleme sind noch nicht vollständig behoben.
Gemäss Bundesamt für Statistik stieg der Baukostenindex für Hochbauten gegenüber dem Vorjahr um 10,4 Prozent. Die dadurch gebremste Bautätigkeit führt kurz-bis mittelfristig zu einer Verknappung des Flächenangebots. Durch die überproportionale Steigerung der Gestehungskosten für Neubauten werden insbesondere Kapitalwerte von Bestandsliegenschaften gestützt.

Laut Credit Suisse wurden im letzten Jahr Baugesuche für Umbau-, Ausbau- und Sanierungsarbeiten im Wert von ca. 14 Milliarden Schweizer Franken gestellt. Ein Höchstwert seit der ersten Erhebung im Jahr 1995. Gleichzeitig verringerte sich das Volumen für Neubaugesuche. Bei den Umbauarbeiten handelt es sich insbesondere um energetische Sanierungen, die auf steigende Energiekosten und die Nachfrage nach erneuerbaren Energiequellen zurückzuführen sind.
Risikominderung durch aktives Nachhaltigkeits- und Asset Management
Mit dem Inkrafttreten der EU-Taxonomieverordnung 2022 steigt die Wahrscheinlichkeit, dass auch in der Schweiz die Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Immobilien weiter zunehmen. In Kombination mit steigenden Erwartungen der Mieter bezüglich der Nachhaltigkeit, werden verbrauchsarme Immobilien mittelfristig zum Branchenstandard. Liegenschaften, die diesen Ansprüchen nicht entsprechen, laufen Gefahr, zunehmend negativ bewertet zu werden.
Um die Risiken vermehrter Leerstände, unerwarteter Kosten und «stranded assets» zu reduzieren, ist für jede Liegenschaft ein professioneller Asset Management Plan, der ökologische und ökonomische Aspekte bestmöglich vereint, von zentraler Bedeutung. Dieser umfasst z.B. die Bepreisung der CO2-Emissionen während des Ankaufs oder die Ausarbeitung gezielter Strategien zur Alinierung älterer Liegenschaften mit dem Pariser Klimaabkommen.
Zudem können mit einer aktiven Asset-Management-Strategie Markttrends schnell erkannt und angemessene Massnahmen ergriffen werden. So werden Mieterträge langfristig gesteigert und Vermögenswerte gesichert.