Rapport immobilier 2021

• Aux États-Unis, l’inflation moyenne sur l’année a été de 7,5 pour cent.
• La zone euro a enregistré une inflation annuelle légèrement inférieure (5 pour cent).
• Après une année 2020 déflationniste (–0,6 pour cent), la Suisse a connu une légère inflation (+0,6 pour cent) en 2021.

Globalement, les placements dans l’immobilier sont bien protégés contre les tendances inflationnistes. Selon nos calculs, les fondations de placement immobilier de la Zurich fondation de placement (dirigée par Zurich Invest SA) offrent une protection moyenne de 90-95 pour cent contre l’inflation locale.

Consultez notre rapport immobilier pour en apprendre davantage sur les facteurs de hausse de l’inflation et son impact sur les marchés.

Immobilier Suisse

Nous tablons sur une croissance économique de 2,9 pour cent en 2022, tirée par la consommation privée intérieure, les dépenses d’équipement et les exportations.

• Une baisse de la liquidité a été observée sur le marché du logement locatif, notamment dans les zones touristiques. 
• Sur le marché du logement en propriété, l’érosion de l’offre fait face à une demande qui se calme légèrement, toujours à un niveau élevé.
• La reprise du commerce de détail a un effet positif sur les surfaces commerciales. Ces divers facteurs avivent aujourd’hui la volatilité des loyers demandés pour les espaces commerciaux. On s’attend à ce que les loyers demeurent sous pression cette année, soutenant parfois la liquidité du marché.

Immobilier Europe occidentale

Malgré bien des écueils, l’économie européenne continue d’évoluer positivement. Pour l’année en cours, les analystes tablent sur une croissance de 4,2 pour cent.

Le volume des transactions sur le marché immobilier européen a atteint un record en 2021, reflétant le regain d’optimisme des investisseurs.

• Après une brève pause, les rendements initiaux des surfaces de bureaux sur les principaux marchés se retrouvent de nouveau sous pression.
• Dans le segment du commerce de détail, cependant, les rendements devraient rester stables – voire augmenter – dans la plupart des villes au cours de l’année.

Immobilier États-Unis

Les États-Unis ont enregistré ces derniers mois la plus forte croissance économique depuis le troisième trimestre 2003. La hausse de la consommation privée en fin d’année et le plan d’infrastructures de 1’200 milliards de dollars continueront de soutenir l’économie.

Étant donné le contexte conjoncturel favorable, et malgré les nombreuses incertitudes, on table pour cette année sur une croissance économique toujours robuste, à 3,9 pour cent.

• Avec un volume de transactions prévu de 570 milliards de dollars US au second semestre 2021, le niveau d’avant la pandémie sera dépassé.
• Après une nette reprise au second semestre, le trou d’air du marché des bureaux semble être passé. On observe également un fort redressement dans le segment de la vente au détail, surtout pour les magasins alimentaires ou les commerces spécialisés.
• Les immeubles «core», particulièrement demandés, sont devenus extrêmement rares. Les objets de premier plan, qui répondent également à des critères de durabilité stricts, se négocient déjà à des primes substantielles, en raison de la sûreté des rendements espérés.

ZAST Immobilier Habitat Suisse

1. La généralisation du travail à domicile a dopé la demande de logements.
2. Malgré la crise du COVID-19, il n’y a guère eu d’effets négatifs en 2021 sur le groupe de placement Immobilier Habitat Suisse, qui a fourni un rendement total de 7,56 pour cent.
3. Après les cantons de Genève et de Vaud, Bâle-Ville a renforcé la protection des locataires, ce qui complique les augmentations de loyer à la suite de rénovations.
4. Au 31 décembre 2021, les 178 objets du groupe de placement affichaient une valeur totale (VIB) de 2,681 milliards de francs suisses.

ZAST Immobilier Commercial Suisse

1. Depuis le milieu de l’année, l’inflation en hausse et l’augmentation des coûts de construction sont un thème central. À cela s’ajoutent les perturbations des chaînes d’approvisionnement, entraînant l’enchérissement des matériaux et l’allongement des délais de construction.
2. En raison du nouveau confinement durant les six premières semaines de l’année, 2021 a commencé très durement pour les commerçants.
3. Contrairement à 2020, les locataires étaient bien préparés; les subventions fédérales et cantonales étaient immédiatement disponibles. 
4. L’impact des remises de loyer sur le rendement sur recettes a donc été modeste: environ 2 points de base.

ZAST Immobilier Europe Direct

1. Le groupe de placement a connu quatre transactions représentant au total plus de 500 millions d’euros. Outre la croissance du portefeuille, les plus de 40 investisseurs existants ont obtenu un rendement total réjouissant de +15,15 pour cent par action.
2. Le portefeuille diversifié du groupe de placement immobilier Europe Direct (IED) comporte 37 immeubles dans 10 pays. L’année 2021 a été caractérisée par une forte croissance du fonds, aboutissant à un patrimoine total de 1,623 milliard d’euros. 
3. Malgré la pandémie, le taux de vacance au sein du portefeuille est faible, à 4 pour cent. La durée résiduelle des baux de location est relativement longue, 7,2 ans en moyenne.
4. Par ailleurs, le groupe de placement a été distingué par la notation annuelle de durabilité du GRESB, obtenant pour la première fois cinq étoiles vertes.

ZAST Immobilier USA

1. Sur l’année 2021, le rendement des capitaux propres investis s’élève à 13,41 pour cent. Étant donné que le fonds est en cours de constitution et n’a pas encore fait appel à des capitaux extérieurs, ce résultat annuel est très réjouissant.   
2. Les revenus locatifs totalisaient 10,9 millions d’USD pour des charges d’exploitation de 1,6 million d’USD, ce qui porte le bénéfice d’exploitation à 9,3 millions d’USD. Le groupe de placement affiche un rendement par action de 12,91 pour cent pour l’année 2021.
3. Au 31 décembre 2021, la valeur globale du portefeuille (GAV) de ZAST Immobilier USA, qui comprend sept objets, s’élevait à 327,9 millions d’USD. 
4. À 7,3 ans, la durée moyenne des baux (WAULT) demeure robuste, tandis que le taux de vacance moyen du portefeuille (3,3 pour cent) est faible par rapport au marché.

ZAST Immobilier Global

1. Suite à une promesse de paiement de 5 millions d’USD fin 2021, nous atteindrons dès le premier semestre 2022 une couverture de 80 pour cent du marché «central» (Europe, Amérique du Nord, APAC).
2. Au 31 décembre 2021, le groupe de placement diversifié Immobilier Global affichait une valeur de marché de 58,4 millions de CHF, avec un rendement total de 13,04 pour cent par action pour l’exercice 2021.
3. Le portefeuille comprend 37 immeubles dans 10 pays d’Europe et 7 immeubles aux États-Unis. 
4. Après un processus vaste et structuré de sélection des gestionnaires d’actifs, nous avons choisi M&G, un Asset Manager externe, pour couvrir le marché Asie-Pacifique.