Dans les investissements immobiliers, la magie se cache dans les détails

Dans les investissements immobiliers, la magie se cache dans les détails

La catégorie de placement «Immobilier» a pris de l'importance. Les placements immobiliers suisses, en particulier, sont devenus des éléments incontournables dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Néanmoins, le bon choix des placements immobiliers requiert beaucoup de savoir-faire. Nous vous expliquons pourquoi ici.

Sur un marché qui se trouve à un stade tardif de son cycle, les éléments de diversification spécifiques sont recherchés. La qualité de l'emplacement, qui est notamment déterminée par une bonne infrastructure de transport, joue un rôle majeur. De plus, les investissements dans des immeubles existants présentent de très nets avantages par rapport à des investissements dans des projets de nouvelle construction.

Leur importance croissance se reflète par exemple dans une statistique de l'Office fédéral de la statistique OFS (cf. graphique 1). La part de l'immobilier suisse était de 17% en 2016. Les exigences de qualité des investisseurs se sont multipliées.

Évolution des placements de capitaux dans l’immobilier suisse (en mio. de CHF)

Source: Statistiques des caisses de pension de l’Office fédéral de la statistique OFS publiées le 28 février 2018, Zurich Invest SA. (en mio. de CHF)

Dans l'immobilier direct, les demandes de nouveaux produits en particulier ne se concentrent plus uniquement sur des rendements attractifs avec des risques les plus faibles possible. Pour les investisseurs, la transparence est devenue au moins aussi importante. Enfin, l'immobilier complète idéalement les catégories de placement traditionnelles que sont les actions et les obligations.

L'immobilier à son apogée?

Depuis la crise financière, comparé au SXI Real Estate Indices et à l'indice immobilier de la CAFP, le marché immobilier suit toujours la même direction, la hausse (cf. graphique 2).

Évolution du marché immobilier suisse

Quelle: SXI Swiss Real Estate, 31.12.2007–30.09.2018, Zurich Invest SA.

Néanmoins, les prix des autres catégories de placement, comme par exemple des obligations, des actions, des placements infrastructures ou des participations dans des Private Equity, ont également fortement augmenté.

En raison de la persistance des taux, la différence de rendements entre les biens immobiliers et les obligations à dix ans de la Confédération est attrayante, ce qui rend l'immobilier tentant. De plus, d'un point de vue historique, cet écart de rendement est relativement important et pourra donc servir de tampon en cas de hausse des taux. Et comme la Banque nationale suisse (BNS) maintient sa politique monétaire et que les experts tablent seulement sur une lente remontée des taux d'intérêt, l'immobilier reste une catégorie de placement qui rapporte.

Diversification centrée sur les villes

Les investisseurs institutionnels devraient largement diversifier leurs investissements immobiliers. Mais tout l'art de la diversification réside dans les détails, elle mérite donc qu'on lui porte une attention spécifique. L'un des aspects est par exemple celui de la diversification régionale, qui permet de couvrir diverses régions économiques. L'autre aspect de la diversification consiste en un affinement au sein d'une grande région. En effet, en cas d'augmentation du nombre de logements vacants (graphique 3) selon l'OFS, il est préférable d'investir dans les plus grandes villes suisses, comme par exemple à Zurich, Lausanne, Genève et Bâle plutôt qu'en périphérie.

Évolution du nombre de logements vacants

Source: Office fédéral de la statistique, dénombrement des logements vacants, état au 11.09.2017, Zurich Invest SA.

Les immeubles situés dans des endroits privilégiés en centre-ville sont plus attractifs, que ce soit pour les locataires ou pour les investisseurs. Les immeubles existants en font partie, mais pas les constructions neuves, qui doivent d'abord faire leurs preuves.

Peu de risques avec l'immobilier existant

Traditionnellement, dans les investissements immobiliers, une différence est établie entre les catégories de risque Core, Core Plus, Value Added et Opportunistic (encadré: catégories de risque). La classification d'un immeuble prend en compte divers chiffres-clés, qui permettent une évaluation objective des risques. Ils incluent l'emplacement, la structure des locataires, les revenus, l'appréciation, la quote-part des capitaux externes et la prévision de rendement.

Au vu de l'évolution du nombre de logements vacants, il vaut la peine d'investir dans des biens existants de grande valeur, en centre-ville ou en banlieue, qui génèrent des recettes locatives stables, en prenant peu de risques. Ces biens immobiliers Core/Core Plus se distinguent par la grande qualité de leur emplacement et de leurs équipements et sont généralement entièrement loués.

Diversification sur le cycle de vie du bien immobilier

Outre la diversification par la taille, l'état des immeubles joue aussi un rôle majeur. Le cycle de vie d'un immeuble comprend différentes phases. Il commence avec la planification et la mise à l'étude, se poursuit avec la réalisation (construction) et la vente puis avec une longue phase d'utilisation. Vient enfin la rénovation du bâtiment ou une construction en remplacement, qui fait recommencer le cycle au début.

Il est conseillé de diversifier les immeubles sur différentes villes dans le cadre de leur cycle de vie, pour pouvoir planifier et réaliser les investissements sur une plus longue durée. Les fonds immobiliers qui ont parfaitement réparti les immeubles existants pendant la phase d'utilisation profitent de risques nettement réduits (graphique 4).

Diversification dans le cycle de vie immobilier

Source: Zurich Invest SA, graphique des fins d’illustration.

Les projets de construction neuve présentent des risques importants liés à la réalisation et la vente, et peuvent s'accompagner d'un taux de vacance élevé pour une durée indéterminée.

L'expertise crée des opportunités

Grâce à leur important volume de placement, les investisseurs institutionnels ont aisément accès à diverses opportunités de placement sur tous les marchés. Mais la difficulté réside dans le choix des différents placements immobiliers. Un savoir-faire spécifique dans l'immobilier, l'expérience et un réseau de qualité sont les conditions indispensables pour pouvoir gérer les biens, structurer, analyser et exécuter des transactions.

Les équipes de spécialistes de l'immobilier, composées d'économistes, d'architectes et de juristes, sont à même de démontrer cette expertise. Cette expertise offre aux investisseurs un accès unique et privilégié à un portefeuille qui bénéficie non seulement d'une composition optimale, mais aussi d'un excellent suivi.

Catégories de risque dans l'immobilier

  • Core: Les immeubles Core présentent les plus faibles risques. Ils se distinguent par leurs emplacements centraux de premier choix en ville et par la qualité des locataires. Ce sont des immeubles existants de grande valeur, avec un rendement sûr et un faible taux de vacance.
  • Core Plus: Les immeubles Core Plus sont situés dans des banlieues attractives ou des grandes agglomérations ayant un potentiel de développement dans le futur. Ils génèrent des rendements importants si l'on fait des concessions sur l'emplacement et l'objet, entre autres.
  • Value Added: Ces immeubles sont situés dans des endroits peu attractifs, les bâtiments sont de moyenne qualité, ce qui signifie qu'il est possible d'augmenter significativement leur valeur en les rénovant et les réorientant leur usage.
  • Opportunistic: Cette catégorie de risque désigne les investissements très risqués dans des marchés certes difficiles mais qui présentent un fort potentiel d'accroissement de valeur.