Mit 10 US-Immobilien diversifiziert investieren
In der regelmässig erscheinenden Kolumne in der AWP zeigt Peter Bezak (Zurich Invest) diesmal auf, dass ein US-Immobilienportfolio bereits mit 10 US-Immobilien optimal diversifiziert ist.
Investment-Profis kennen die goldene Regel der Kapitalanlage: Nicht alle Eier in einen Korb legen. Die Idee der Diversifikation von Anlagen verdanken wir der modernen Portfoliotheorie von Harry Markowitz. Durch Verteilung der Risiken auf viele Anlagen kann die Gesamtvolatilität eines Portfolios deutlich reduziert werden. Gleichzeitig werden langfristig erwartete Renditen berechenbarer und nachhaltiger. Eine wichtige Erkenntnis bezüglich des Risikos ist, dass der Diversifikationsnutzen pro Anlage tendenziell abnimmt, je mehr Investments ein Anleger einem Portfolio hinzufügt. Ab einem bestimmten Punkt bringt das Hinzufügen weiterer Vermögenswerte nur noch einen marginalen Nutzen.
Diversifikations-Faustregel bei Aktien: 30
In zahlreichen Studien haben Ökonomen untersucht, wie viele Aktien es mindestens benötigt, um bei der Portfoliobildung eine gute Diversifikation zu erreichen. Dies ist dann der Fall, wenn das unsystematische oder diversifizierbare Risiko stark reduziert oder gänzlich eliminiert werden kann. Prinzipiell nicht diversifizieren oder eliminieren lässt sich das systematische Risiko oder auch Marktrisiko. Die Studien kommen zu unterschiedlichen Schlüssen. Viele Arbeiten deuten darauf hin, dass der Vorteil der Diversifikation im Portfolio mit 20 bis 50 Aktien erzielt werden kann. Wobei: etwa 30 Aktien eine oft zitierte Faustregel ist. Bei mehr als 30 Aktientitel im Portfolio ist der Diversifikationsnutzen nur noch marginal. Das Portfolio wird dann unübersichtlich, ohne dass sich der Diversifikationsnutzen massgeblich verbessert.
Mit 5 bis 10 US-Immobilien diversifiziert
Bisher gibt es relativ wenig vergleichbare Untersuchungen zu Immobilienportfolios. Dafür gibt es mehrere Gründe: Immobilien sind in der Regel eine relativ illiquide, örtlich festgelegte und individuelle Anlageklasse. Zudem sind viele Immobilien in Privatbesitz. Daher fehlt es teilweise an öffentlichen Daten über Rendite- und Risikoeigenschaften der einzelnen Liegenschaften. All dies macht es schwieriger, Immobilien hinsichtlich Diversifikation zu verstehen. Intuitiv würde man wohl erwarten, dass sich die unsystematischen Risiken von Immobilienanlagen im Vergleich zu jenen im Aktienmarkt mit weniger Vermögenswerten diversifizieren respektive minimieren lassen. Dies, weil die Volatilität der Immobilienanlageklasse allgemein geringer ist als die der Aktien.
Eine Immobilienanalyse anhand von Indexdaten des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) ergab folgendes Ergebnis: Die Portfoliovolatilität fällt beim Aufbau eines US-Immobilienportfolios bereits durch das Hinzufügen der ersten fünf Vermögenswerte am deutlichsten ab. Dies entspricht der anfänglichen Intuition, dass für eine Anlageklasse mit geringer Volatilität relativ wenig Vermögenswerte benötigt, um einen erheblichen Diversifikationsgrad zu erreichen. Der Diversifikationseffekt beginnt sich dann für die nächsten sechs bis zehn Vermögenswerte abzuschwächen, mit einem klar geringeren Effekt danach.