Der heimische Bias
Schweizer Pensionskassen lieben den Heimmarkt und das aus guten Gründen: Immobilien liefern laufende Erträge, passen zur langfristigen Verpflichtungsstruktur der Vorsorge und wirken in unsicheren Zeiten wie ein stabiler Anker. Gerade in einem Umfeld geopolitischer Spannungen und volatiler Kapitalmärkte hat der Sachwertcharakter von Immobilien zusätzlich an Gewicht gewonnen. Gleichzeitig sollte der Reflex, möglichst viel in Schweizer Immobilien zu halten, heute einer vertieften Prüfung unterzogen werden.
Wohnen bleibt knapp
Das Wohnsegment bleibt das Rückgrat vieler Immobilienportfolios. Wohnungen sind knapp, die Nachfrage bleibt hoch und die strukturelle Wohnraumnot stützt den Markt. Für Pensionskassen ist das attraktiv, weil stabile Cashflows und tiefe Leerstände genau das liefern, was ein langfristiges Portfolio einer Pensionskasse benötigt. Gleichzeitig ist das Wohnen politisch aufgeladen wie selten zuvor. Mietrecht, Verdichtung, Einsprachen, ESG-Vorgaben und energetische Sanierungspflichten greifen stärker in die Wirtschaftsfreiheit ein.
Geschäftsliegenschaften holen auf
Spannender wird die Lage bei den Geschäftsliegenschaften. Dieses Segment stand lange im Schatten des Wohnens, gewinnt aber wieder an Bedeutung. Gut gelegene, moderne und nachhaltige Büro- und Geschäftsliegenschaften zeigen, dass auch im kommerziellen Markt attraktive Chancen liegen. Gerade hier gilt: Die Risiken von Wohnimmobilien werden mit Blick auf die politische Entwicklung oft unterschätzt, während die Risiken qualitativ guter kommerzieller Liegenschaften eher überschätzt werden. Nicht jede Geschäftsliegenschaft ist ein Problemfall. Entscheidend sind Lage, Flexibilität, Energieprofil und Transformierbarkeit. Dort, wo Qualität auf Standortstärke trifft, kann das kommerzielle Segment einen substanziellen Beitrag zur Portfoliorendite und -diversifikation leisten.
Regulierung frisst Rendite
Die grösste Herausforderung liegt derzeit nicht in der Nachfrage, sondern in der Umsetzbarkeit. Bauvorschriften, Mietrechtsdebatten, höhere ESG-Anforderungen und Sanierungspflichten machen Immobilienanlagen komplexer. Der politische Druck auf den Wohnungsmarkt ist hoch; und gleichzeitig sollen Vorsorgegelder stabile Erträge liefern. Genau daraus entsteht der Zielkonflikt: Die Gesellschaft erwartet mehr Wohnraum, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit – Pensionskassen brauchen stabile, risikoarme Erträge.
Zwischen Stabilität und Auswahl
In einem geopolitisch unsicheren Umfeld bleiben Immobilien Schweiz ein wertvoller Baustein der Vorsorge. Die Frage ist nur, wie sie optimal eingesetzt werden. Aktives Bestandsmanagement, strikte Qualitätsselektion und eine nüchterne Prüfung der eigenen Allokation gewinnen an Bedeutung. Wohnimmobilien bleiben zentral. Geschäftsliegenschaften verdienen eine stärkere Rolle. Und der sichere Hafen? Er ist heute vor allem ein regulierter Hafen, der kluge Navigation erfordert.
Dieser Beitrag basiert auf der Kolumne «Anlage Aktuell» von Peter Bezak, erschienen in «AWP Soziale Sicherheit», Ausgabe 09/2026 vom 06.05.2026.
