Évaluation et perspectives

• Focalisation sur les marchés et secteurs en croissance augmente les rendements et protège les valeurs du capital
• Notre taux d'endettement modéré procure de la stabilité et une marge de manœuvre pour exploiter les opportunités anticycliques
• Atténuer les risques grâce à une gestion active de la durabilité  réduit en même temps les coûts opérationnels

La hausse des taux d'intérêt accentue la pression à la sur les valorisations immobilières.  De solides compétences en gestion d'actifs et un portefeuille de placements bien positionné pour profiter des tendances structurelles demeurent les caractéristiques les plus importantes pour assurer la résilience d’un portefeuille d’immobilier de qualité.

Consultez notre rapport immobilier pour en apprendre davantage sur les facteurs de hausse de l’inflation et son impact sur les marchés.

Immobilier Suisse

L’économie suisse a bien résisté face aux risques et turbulences qui ont secoué le monde en 2022 et devrait encore enregistrer une progression, bien que plus faible, cette année.

• La pénurie de logements en location s’aggrave en Suisse. L’offre a poursuivi sa baisse l’année dernière, notamment en raison du recul de l’activité de construction.
• Les surfaces de bureaux ont bénéficié d’une forte demande due à l’essor du marché de l’emploi, en particulier dans les grandes villes.
• En 2022, le contexte est resté très difficile pour les surfaces de vente en raison de la concurrence du commerce en ligne et de la baisse du pouvoir d’achat des ménages liée à l’inflation.

Immobilier Europe occidentale

Le climat d'investissement est devenu nettement moins favorable vers la fin de l'année dernière et se reflète dans la baisse des investissements dans la construction, mais aussi dans un net recul des volumes de transactions d'objets d'investissement. 

• Les rendements prime observés ont augmenté dans tous les segments en raison de la hausse des coûts de financement et, malgré les signaux positifs du marché, ils conduisent pour le moment à des biens immobiliers moins bien évalués.
• En raison du revirement des taux d'intérêt et de la normalisation de la situation en matière de placements qui en découle, les investisseurs institutionnels poursuivent désormais à nouveau différentes stratégies de placement.
• Les objets d'investissement dans des segments de niche anticycliques tels que les constructions d'infrastructures sont recherchés, et les immeubles climatiquement neutres et énergétiquement efficaces sont particulièrement convoités.

Immobilier États-Unis

Le volume des transactions a diminué aux Etats-Unis l'année dernière, mais moins fortement que dans de nombreux pays européens. En règle générale, on observe pour les placements directs un décalage entre la hausse des taux d'intérêt et l’apparition de corrections de valeur - ce qui n'est pas le cas pour les placements immobiliers côtés, pour lesquels les changements de taux d'intérêt se sont rapidement traduits par une baisse des valeurs de marché.

• Dans les villes de New York, San Francisco et Boston, les rendements initiaux se situent maintenant aux alentours de 5 pour cent et ont donc augmenté jusqu'à 100 points de base.
• Les modèles de travail hybride ont eu un impact important sur le marché des bureaux. Sur la base des évaluations des systèmes d'accès (Kastle Systems), les taux de présence se sont stabilisés en moyenne entre 40 et 50 pour cent en janvier 2023, avec des différences régionales.
• Les immeubles de bureaux de haute qualité et facilement accessibles, offrant des aménagements qui favorisent le bien-être et la motivation des collaborateurs, devraient représenter la majeure partie de la demande de surfaces cette année.

Performance et rapports sur les portefeuilles 2022

ZAST Immobilier Habitat Suisse

1. Alors que le volume des transactions a diminué en raison de divergences sur les prix entre vendeurs et acheteurs, les hausses de taux d'intérêt par la BNS n'ont pas encore eu d'impact visible sur les prix des transactions.
2. La demande de logements locatifs demeure globalement inchangée, avec une légère tendance à la hausse. La hausse des taux hypothécaires stimule également la demande, à mesure que les logements deviennent de moins en moins abordables à l’achat.
3. Malgré la flexibilisation des modèles de travail, les emplacements urbains et les centres régionaux sont toujours très demandés.
4. Le conflit en Ukraine a néanmoins accentué les problèmes d'approvisionnement en matériaux de construction, propulsant vers le haut (+8 pour cent) les coûts de construction en Suisse en 2022.

ZAST Immobilier Commercial Suisse

1. Les hausses des taux d'intérêt de la BNS, l'inflation et les coûts de construction élevés, ajoutés aux conséquences du conflit en cours en Ukraine ont eu des effets variés sur l'immobilier commercial au second semestre 2022.
2. Les loyers commerciaux ont été ajustés (en tenant compte de l'inflation), ce qui a entraîné des hausses de loyer pouvant atteindre trois pour cent.
3. Fin 2022, nos efforts intensifs nous ont permis de conclure plusieurs baux importants, pour un total d’environ 4’000 m2.
4. La hausse d'environ huit pour cent des coûts de construction l'an passé implique une augmentation des coûts d'investissement futurs, ce qui en retour se traduit par une révision à la baisse des valorisations boursières.

ZAST Immobilier Europe Direct

1. L'année 2022 a été secouée par les répercussions de la guerre russo-ukrainienne. Après la pandémie de Covid-19, cela a été un nouveau choc pour l'économie, en Europe et dans le monde. Avec la forte dégradation des perspectives de croissance, les prix de l'énergie et des denrées alimentaires ont explosé, tandis que dans la zone euro, l'inflation a bondi vers les dix pour cent. 
2. La BCE a réagi en relevant son taux directeur de 0,5 pour cent en juillet à 2,5 pour cent en décembre 2022, après des années de taux d’intérêt nuls. 
3. Face à toutes ces incertitudes et à la hausse des coûts d'emprunt et du rendement des obligations d'État, les rendements immobiliers se sont retrouvés sous pression. Malgré cette conjoncture ardue, le portefeuille d'IED a acquis deux immeubles en 2022 (au Royaume-Uni et aux Pays-Bas), pour atteindre 39 objets.
4. Par ailleurs, le groupe de placement a regagné cette année sa note de cinq étoiles au GRESB.

ZAST Immobilier USA

1. Malgré les perspectives positives à moyen terme pour les placements immobiliers, les investisseurs font preuve de patience, au vu du contexte actuel des taux d'intérêt, avant d’investir de nouveaux capitaux; cela se traduit par une baisse du volume des transactions. Par ailleurs, la différence entre l'offre et la demande ne s’est toujours pas résorbée en ce début d’année.
2. Les fondamentaux de l'investissement immobilier restent toutefois solides, notamment pour les objets résidentiels et industriels: la forte croissance des loyers et les faibles taux de vacance se maintiennent. Le commerce de détail se remet quelque peu des effets de l’explosion des ventes en ligne et d'autres mutations structurelles. 
3. Le segment des bureaux continue de se débattre face à la généralisation du télétravail et des horaires de travail flexibles suite à la pandémie. Nous surveillerons de près ce segment en 2023 pour comprendre comment les changements des modèles de travail affectent les entreprises, les marchés, les secteurs et l’immobilier au sens large.
4. Les fondamentaux solides de l’économie aux États-Unis, dans un environnement d'investissement constructif, laissent espérer une bonne performance à moyen terme.

ZAST Immobilier Global

1. Au 31 décembre 2022, le groupe de placement diversifié Immobilier Global affichait une valeur d'inventaire nette de 66,9 millions de francs suisses. Le rendement global pour 2022 est de 0,78 pour cent par action; depuis le lancement en 2019, le rendement annuel s’élève à 4,19 pour cent par action. 
2. Les paiements promis fin 2021 (cinq millions d’USD) ont été appelés en décembre 2022. Pour le groupe de placement, cela signifie une exposition à la région APAC d'environ sept pour cent.
3. Le portefeuille comprend 39 immeubles dans onze pays européens ainsi que 9 immeubles aux États-Unis et 34 en Asie-Pacifique.
4. De plus, une promesse de paiement supplémentaire de deux millions d’USD a été formulée, portant l'exposition à l'Asie aux alentours de dix pour cent en cours d’année.