Markteinschätzung und Ausblick

• Fokus auf wachsende Märkte und Sektoren steigert die Einkommensrendite und schützt Kapitalwerte
• Niedrige Fremdkapitalquote verleiht Stabilität und Handlungsspielraum, um antizyklische Opportunitäten zu nutzen
• Risikominderung durch aktives Nachhaltigkeitsmanagement senkt gleichzeitig operative Kosten

Der Trend zu höheren Diskontsätzen führt zu einem Abwärtsdruck auf die Bewertungen der Liegenschaften. Starke Asset Management Fähigkeiten und ein Investitionsportfolio, das so positioniert ist, dass es von strukturellen Trends profitiert, bleiben die wichtigsten Bestandteile eines resilienten Core Portfolios.  

Mehr zu den wesentlichen Faktoren für die steigende Inflation und wie sich diese auf die Märkte auswirkt, erfahren Sie in unserem Immobilienbericht.

Immobilien Schweiz 

Die Schweizer Wirtschaft hat den globalen Risiken und Turbulenzen des Jahres 2022 gut standgehalten und dürfte auch in diesem Jahr ein positives, wenn auch geringeres Wachstum verzeichnen.

• Der Mangel an Mietwohnungen spitzt sich in der Schweiz zu. Das Angebot hat im letzten Jahr weiter abgenommen, was unter anderem mit der rückläufigen Bautätigkeit zusammenhängt.
• Büroflächen profitierten von einer starken Nachfrage, die durch den – insbesondere in den Grossstädten – boomenden Arbeitsmarkt ausgelöst wurde.
• Das Umfeld für Verkaufsflächen war im Jahr 2022 aufgrund der Konkurrenz durch den Onlinehandel sowie wegen der sinkenden Kaufkraft der Haushalte als Folge der Inflation besonders herausfordernd.

Immobilien Westeuropa

Das Investitionsklima ist gegen Ende des letzten Jahres merklich unfreundlicher geworden und widerspiegelt sich in tieferen Bauinvestitionen aber auch in einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina von Investment-Objekten. 

• Die beobachteten Spitzenrenditen sind in allen Segmenten aufgrund der höheren Finanzierungskosten gestiegen und führen trotz positiver Marktsignale vorerst vorübergehend zu tiefer bewerteten Immobilien.
• Aufgrund der Zinswende und dem damit verbundenen Ende des Anlagenotstandes verfolgen die institutionellen Investoren nun wieder vermehrt unterschiedliche Anlagestrategien
• Gesucht sind Investitionsobjekte in antizyklischen Nischensegmenten wie etwa Infrastrukturbauten. Insbesondere klimaneutrale und energieeffiziente Liegenschaften sind hoch begehrt.

Immobilien USA

Das Transaktionsvolumen ist in den USA im letzten Jahr zurückgegangen, wenn auch weniger stark als in vielen Ländern Europas. In der Regel ist bei den Direktanlagen eine Verzögerung zwischen den Zinsanstiegen und sich manifestierenden Wertkorrekturen zu beobachten – anders bei den kotierten Immobilienanlagen, bei welchen sich die Zinsänderungen schneller in einer tieferen Marktkapitalisierung niedergeschlagen haben.

• Die Anfangsrenditen bewegen sich in den Städten New York, San Francisco und Boston mittlerweile auf dem Niveau von rund 5 Prozent und sind damit um bis zu 100 Basispunkte gestiegen.
• Der Büromarkt wurde stark von den hybriden Arbeitsmodellen in Mitleidenschaft gezogen. Die Anwesenheitsraten haben sich basierend auf Auswertungen der Zutrittssysteme (Kastle Systems) im Schnitt bei 40 bis 50 Prozent im Januar 2023 mit regionalen Unterschieden eingependelt.
• In diesem Mietermarkt steigen die Ansprüche an die Gebäude, um aktivitätsorientierten Bürokonzepten gerecht werden zu können. Hochwertige und gut erreichbare Büros mit Annehmlichkeiten, die das Wohlbefinden und die Motivation der Mitarbeiter fördern, dürften den Grossteil der Flächennachfrage in diesem Jahr auf sich verbuchen.

ZAST Immobilien Wohnen Schweiz

1. Während sich das Transaktionsvolumen wegen unterschiedlicher Preiserwartungen zwischen den Parteien verringert hat, zeigen die Zinsschritte der SNB noch keinen sichtbaren Einfluss auf die Transaktionspreise.
2. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist bei leicht steigender Tendenz generell unverändert. Steigende Hypothekarzinsen stärken ebenfalls die Nachfrage, da Eigenheime unerschwinglicher werden.
3. Trotz der Zunahme von flexiblen Arbeitsmodellen sind städtische Lagen und lokale Zentren weiterhin sehr gefragt.
4. Der Ukraine-Konflikt verschärfte jedoch die Lieferengpässe bei Baumaterialien. Die Baupreise stiegen in der Schweiz 2022 mit 8 Prozent stark an.

ZAST Immobilien Geschäft Schweiz

1. Die Zinsschritte der SNB, hohe Inflations- und Bauteuerungsraten sowie die Folgen des anhaltenden Ukrainekonfliktes wirkten sich im zweiten Halbjahr 2022 bei Geschäftsimmobilien auf unterschiedliche Weise aus. Nachdem die Renditen ihren Boden fanden, waren vereinzelt leichte Erhöhungen zu verzeichnen. 
2. Die Geschäftsmieten wurden inflationsbedingt angepasst, wodurch Mietpreissteigerungen von bis zu 3 Prozent realisiert wurden.
3. Ende 2022 führten die intensiven Bemühungen führten zum Abschluss von mehreren grossen Mietverträgen im Umfang von rund 4'000 m2.
4. Die rund 8-prozentige Baupreisteuerung des vergangenen Jahres bedeutet eine Steigerung zukünftiger Investitionskosten. Daraus resultieren negative Marktbewertungen. 

ZAST Immobilien Europa Direkt

1. Das Jahr 2022 war stark von den Auswirkungen des russisch-ukrainischen Krieges gezeichnet. Nach Covid-19 hat dieser der Wirtschaft in Europa und weltweit einen erneuten Schock versetzt. Aufgrund der damit verbundenen deutlichen Verschlechterung der Wachstumsaussichten sind Energie- und Lebensmittelpreise stark angestiegen.
2. Die Inflation in der Eurozone stieg sprunghaft in Richtung 10 Prozent. Die EZB hat auf diesen Anstieg reagiert und nach jahrelangen Nullzinsen den Leitzins im Juli von 0,5 bis auf 2,5 Prozent im Dezember 2022 erhöht. 
3. Angesichts hoher Unsicherheiten, steigender Fremdkapitalkosten und gestiegener Renditen von Staatsanleihen sind die Immobilienrenditen unter Druck geraten. Trotz dieser komplexen Wirtschaftslage ist das IED Portfolio im Jahr 2022 aufgrund von zwei Akquisitionen in Grossbritannien und den Niederlanden auf 39 Liegenschaften gewachsen. 
4. Auch in diesem Jahr hat die Anlagegruppe wieder das fünf Sterne GRESB Rating erhalten. Der für 2022 erzielte Gesamtscore von 90 Punkten ist seit der ersten Teilnahme im Jahr 2017 bis jetzt das höchste je erreichte Ergebnis.

ZAST Immobilien USA

1. Trotz mittelfristig positiver Aussichten für Immobilieninvestitionen zeigen die Investoren im aktuellen Zinsumfeld Geduld beim Einsatz neuen Kapitals.  Daraus resultiert ein rückläufiges Transaktionsvolumen. Gleichzeitig bleibt die grosse Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bis Anfang 2023 bestehen.
2. Die Fundamentaldaten für Immobilienanlagen sind insbesondere für Wohnungen und Industrieanlagen weiterhin solide. Hier halten das starke Mietwachstum und die geringen Leerstandsquoten an. Der Einzelhandel erholt sich leicht von Anpassungen an das E-Commerce-Wachstum und anderen Transformationen. 
3. Der Bürosektor befindet sich weiterhin im Umbruch, da nach der Pandemie Fernarbeit und flexible Arbeitszeiten zunehmen. Wir werden den Bürosektor 2023 intensiv beobachten, um zu eruieren, wie die Entwicklungen in der Frage der flexiblen Arbeit Unternehmen, Märkte, Branchen und den breiteren Markt beeinflussen.
4. Die soliden US-amerikanischen Fundamentaldaten in einem konstruktiven Investitions-umfeld unterstützen eine gute mittelfristige Performance.

ZAST Immobilien Global

1. Die diversifizierte Anlagegruppe Immobilien Global weist per 31. Dezember 2022 einen Nettoinventarwert von 66.9 Millionen Schweizer Franken aus. Die Gesamtrendite für 2022 betrug 0,78 Prozent pro Anteil. Daraus ergibt sich seit der Auflage der Anlagegruppe im Jahr 2019 pro Anteil eine jährliche Rendite von 4,19 Prozent.
2. Das Zahlungsversprechen von 5 Millionen US-Dollar zum Jahresende 2021 wurde im Dezember 2022 abgerufen. Für die Anlagegruppe bedeutet dies ein APAC Exposure von ca. 7 Prozent. 
3. Das Portfolio umfasst 39 Liegenschaften in elf europäischen Ländern sowie 9 Liegenschaften in den USA und 34 in Asien-Pazifik.
4. Darüber hinaus wurde ein zusätzliches Zahlungsversprechen in Höhe von 2 Millionen ausgesprochen. Damit wird sich das Asien Exposure im Laufe des Jahres 2023 der 10 Prozent Marke nähern.