Les caisses de pension suisses investissent en moyenne 26 pour cent de leur portefeuille dans l’immobilier. Et ce, pour une bonne raison: L’immobilier offre des rendements (corrigés du facteur risque) attractifs, des revenus stables et la possibilité d’augmenter la valeur des biens sous-jacents grâce à une gestion active. En outre, il protège partiellement de l’inflation et contribue à diversifier les portefeuilles. Depuis toujours, les caisses de pension suisses privilégient les stratégies locales pour leurs placements immobiliers. Bien que le marché immobilier suisse présente de nombreuses caractéristiques positives, cette concentration n’est pas sans risques. En outre, un vaste éventail d’opportunités de placement reste inexploité. Cet article explique que les investisseurs suisses ont tout intérêt à compléter les avantages du marché immobilier national par des placements mondiaux.

Parmi les principaux arguments: la diversification du portefeuille, une meilleure liquidité et l’accès à un plus large univers de placements. S’y ajoutent la participation à des opportunités de croissance plus dynamiques et le moment d’entrée actuellement propice. Examinons ces aspects un par un.

Depuis plus de deux décennies, le marché immobilier suisse génère des rendements stables et attractifs (graphique 1).

Graphique 1: Composantes du rendement total de l’indice annuel de l’immobilier, en %

On note que l’année 2023, lorsque les marchés immobiliers ont dû s’adapter à un nouvel environnement de taux d’intérêt, est la seule à afficher une dépréciation du capital. Dans le contexte global, il s’agissait toutefois d’une correction bénigne. La forte performance du marché immobilier suisse s’explique notamment par la stabilité de l’économie, l’environnement de taux d’intérêt historiquement favorable, l’effet lissant des méthodes d’estimation appliquées en Suisse, et la robustesse de la base d’investisseurs nationaux. Le marché immobilier suisse est unique en ce sens qu’il offre des segments intéressants pour les investisseurs institutionnels (graphique 2).

Graphique 2: Pondérations de la valeur en capital des secteurs de l’indice annuel de l’immobilier, en %

Près de 50 pour cent du marché visé par ces derniers est constitué d’immeubles résidentiels, une proportion remarquablement constante. Aucun autre marché au monde n’est aussi exposé à ce secteur (graphique 3).

Graphique 3: Estimation de la taille du marché par pays et par type de bien à la fin de 2023, en %

Cette situation s’explique par le cadre réglementaire suisse, qui limite fortement les investissements étrangers dans le domaine résidentiel. Si les investisseurs des caisses de pension suisses ont profité de ces restrictions, elles pourraient aussi avoir des effets secondaires négatifs imprévus. De futures réglementations, notamment sur le marché de la location, pourraient modifier le profil de rendement du segment résidentiel. Les récents développements à Bâle et le climat politique dans le canton de Zurich autour de la régulation des loyers ne sont pas anodins. L’impossibilité d’adapter les loyers aux niveaux actuels du marché pourraient peser sur les recettes de ce segment et entraîner en retour des valorisations plus faibles ou une liquidité restreinte.

Avec un univers de placement ouvert aux institutions représentant près de 400 milliards de dollars (3 pour cent du marché mondial), la Suisse est le dixième plus important marché immobilier au monde (graphique 4). Selon l’étude de Swisscanto sur les caisses de pension suisses en 2024, celles-ci investissent plus de 90 pour cent de leur allocation immobilière dans ces 3 pour cent du marché mondial.

Graphique 4: MSCI Estimation de la taille du marché immobilier (2023), % du total

En outre, le marché immobilier suisse est dominé par une base d’investisseurs relativement homogène. Le fait que cela restreint encore plus le marché des transactions se reflète dans le ratio des volumes transactionnels à la taille du marché. Selon les données de MSCI, la Suisse a le ratio de transactions le plus bas de tous les pays développés. Cela signifie que les biens immobiliers changent de main relativement rarement (graphique 5).

Graphique 5: Ratio de chiffre d'affaires (rapport entre le volume des transactions et la taille du marché) en 2023, en %

Les caisses de pension suisses sont donc très concentrées sur un petit marché présentant une faible liquidité. Si, suite à un changement de la réglementation du logement ou à un besoin accru de liquidités (par exemple en raison d’un dénouement massif d’avoirs de prévoyance), des ventes plus fréquentes s’avéraient nécessaires, cette situation pourrait devenir problématique. Une façon de réduire les risques de liquidité est d’étendre les allocations immobilières vers des marchés plus liquides, tels que les Etats-Unis, qui présentent un taux de rotation nettement plus élevé qu’en Suisse.

L’immobilier mondial offre des avantages de diversification intéressants par rapport à la Suisse. Les marchés mondiaux se trouvent à différentes phases de leurs cycles économiques, immobiliers et de crédit, et ne sont donc pas complètement synchronisés. Cela se reflète dans les écarts de performance entre les pays (graphiques 6).

Graphique 6: Rendement total annuel par pays, % en monnaie locale

La hiérarchie des rendements se déplace régulièrement; ainsi, leur corrélation varie sur de longues périodes. Une comparaison entre 2006 et 2023 montre l’attractivité relative des marchés mondiaux. Les marchés de la région Asie-Pacifique et du Royaume-Uni, en particulier, présentent des avantages convaincants en termes de diversification. Mais l’Amérique du Nord et certains pays européens offrent également des opportunités (graphique 7). 

Graphique 7: Corrélations du rendement total du marché immobilier 2006 - 2023, en monnaie locale

Outre la diversification, l’immobilier mondial peut également doper la performance des portefeuilles. Les rendements de l’immobilier suisse sont réputés pour leur stabilité. Cependant, ils se situent souvent dans la partie moyenne ou inférieure du classement global (graphique 8).

Graphique 8: Spectre des rendements totaux de l’immobilier mondial par pays, par an, en monnaie locale

Pendant les périodes de hausse du marché, les rendements immobiliers suisses ont souvent été à la traîne de la moyenne mondiale. Les investisseurs qui maintiennent leur allocation dans le pays acceptent donc une sous-performance par rapport à l’univers d’opportunités mondial. Il faut toutefois noter que la Suisse était le marché le plus performant au monde en 2008, lors de la crise financière mondiale. La diversification est donc cruciale.

La diversification consiste à étendre les allocations au-delà des frontières. Les caisses de pension suisses qui se limitent au marché national se privent d’un vaste éventail d’opportunités sectorielles. Les marchés de l’immobilier en Europe et aux Etats-Unis ont évolué différemment de la Suisse par le passé (graphiques 9 et 10).

Graphique 9: Pondérations de la valeur en capital des secteurs de l’indice MSCI European Property

Graphique 10: Pondérations de la valeur en capital du secteur américain de l’indice NCREIF Property

Au cours des cinq dernières années, l’univers dans lequel il est possible d’investir a été réorganisé sous l’effet des tendances structurelles. Alors que la prépondérance des segments des bureaux et du commerce de détail a faibli, l’industrie et le logement ont gagné en importance. D’autres segments comme l’hôtellerie, le logement étudiant, l’auto-entreposage, les sciences de la vie et les centres de données ont également progressé. En Suisse, de tels biens immobiliers sont souvent ignorés des investisseurs institutionnels et souvent de trop petite taille. Pour participer à cet univers investissable en pleine expansion, il faut regarder au-delà des frontières nationales.

Elargir les portefeuilles immobiliers suisses par des investissements à l’étranger se justifie par des statistiques de croissance et des tendances cycliques souvent plus marquées. Le rapport de 2025 «Real Estate Outlook – Divergent Paths at an Inflection Point» montre que les grandes économies mondiales et leurs marchés immobiliers se redressent après plusieurs années difficiles. Cette évolution est toutefois entravée par des défis géopolitiques et structurels. En Europe, par exemple, la dynamique de croissance s’est inversée dans les principaux marchés. Les pays responsables des crises de la dette souveraine au cours de la dernière décennie sont aujourd’hui les plus dynamiques, tandis que l’Allemagne et la France sont confrontées à des problèmes intérieurs. Du fait de l’étroitesse des relations commerciales, cela a également des répercussions sur la Suisse. On constate également une divergence entre les deux plus grandes économies d’Asie. La Chine souffre aujourd’hui, comme le Japon il y a quelques décennies, de la pression déflationniste et d’un marché résidentiel en difficulté; en revanche, le Japon semble sortir d’une période déflationniste qui aura duré environ 30 ans. Les divergences conjoncturelles dans le monde actuel montrent clairement l’importance de la diversification géographique dans un portefeuille immobilier.

En outre, il existe des moteurs de croissance structurels. Les biens immobiliers alternatifs gagnent en importance en raison de différentes méga tendances. Les changements démographiques, les progrès technologiques, la décarbonation croissante et la démondialisation jouent ici des rôles majeurs, avec un impact plus ou moins fort entre les différentes régions. Ces tendances s’observent en Suisse également. C’est pourquoi, du point de vue d’un investisseur immobilier, il pourrait être plus simple et plus rentable de saisir les opportunités qui s’offrent à l’étranger.

L’argument en faveur de l’exposition aux marchés immobiliers mondiaux est compliqué par les fluctuations des taux de change. Le franc suisse s’est apprécié à long terme par rapport à de nombreuses devises importantes, notamment celles de certains des plus grands marchés immobiliers du monde (graphique 11).

Graphique 11: Diverses devises par rapport au CHF, 100 = 1er janvier 2000

A long terme, un franc suisse fort réduit les rendements obtenus en monnaie locale. Un investisseur suisse devrait donc exiger un rendement plus élevé qu’un acteur basé dans le pays étranger concerné. Depuis 2006, la différence entre les rendements obtenus en francs suisses par rapport aux monnaies locales varie entre 130 et 360 points de base pour quinze marchés immobiliers étrangers. La moyenne est d’environ 280 points de base (graphique 12).

Graphique 12: Rendement total annuel par pays, % en CHF et en monnaie locale

Malgré cet aspect problématique, les placements dans l’immobilier mondial sont considérés comme prometteurs. Les investisseurs peuvent couvrir leurs rendements contre le risque de change potentiel au moyen de divers stratégies et instruments financiers.

Par rapport aux autres marchés immobiliers, la performance en Suisse a été remarquablement stable ces dernières années. Selon MSCI et NCREIF, les rendements mondiaux ont connu leur pire parcours depuis la crise financière mondiale. Or ils avaient enregistré des performances exceptionnelles pendant une décennie, jusqu’au cataclysme de la pandémie, qui a nécessité des mesures massives de relance budgétaire et monétaire. Une baisse était donc inévitable. Entre le deuxième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2024, les valeurs en capital ont reculé de 8 pour cent en Asie-Pacifique, de 13 pour cent aux Etats-Unis et de 18 pour cent en Europe (graphiques 13 et 14). 

Graphiques 13 et 14: Mouvement cumulé de la valeur en capital du T2 2022 au T4 2024, en %

Il y a cependant de bonnes raisons de penser que les marchés immobiliers mondiaux ont atteint un point d’inflexion. L’argument principal est celui des taux d’intérêt. Dans un contexte de baisse des taux, la performance immobilière a tendance à s’accroître. Les données disponibles dénotent une nette corrélation inverse entre les taux d’intérêt et les rendements des fonds (graphique 15).

Graphique 15: Performance des fonds européens par millésime (% TRI) et variation des taux d’intérêt européens, en points de base

Lors des trois périodes où les taux d’intérêt étaient soit nuls soit négatifs, les rendements moyens des fonds ont été positifs. Lorsque les taux remontaient, comme dans les années 2005-2007 ou 2019-2023, les rendements moyens étaient négatifs. Etant donné que la Banque centrale européenne a abaissé ses taux directeurs de 185 points de base depuis leur pic de 2024 et qu’elle laisse entrevoir de nouvelles mesures d’assouplissement cette année, nous nous trouvons clairement dans un contexte où, d’après l’expérience, les rendements des fonds immobiliers devraient bien évoluer. En effet, en Europe, les valeurs en capital ont déjà augmenté dans près de 50 pour cent des combinaisons ville/secteur de l’indice MSCI European Quarterly Property (graphique 16).

Graphique 16: Part des valeurs en capital en hausse, en stagnation ou en baisse. Secteurs de la classification paneuropéenne MSCI Global Property, en %

Sur notre continent, le prochain cycle immobilier a déjà commencé. Aux Etats-Unis, la performance de l’indice immobilier NCREIF indique également une forte reprise, après d’importantes dépréciations (graphique 17). 

Graphique 17: Total de l’indice de propriété NCREIF (NPI) sur cinq ans avant et après le creux de la valeur en capital

D’un point de vue historique, la période qui suit immédiatement une chute des valeurs en capital ouvre une fenêtre de rendement particulièrement forte sur cinq ans. Les valeurs en capital des fonds basées sur l’évaluation des biens devraient avoir touché leur plancher. L’expérience acquise après la crise de l’épargne et du crédit, la bulle informatique et la crise financière mondiale suggère que 2025 pourrait être un moment idéal pour investir sur les marchés européen et américain.

Les investisseurs avertis, qui gardent à l’esprit la performance à long terme, savent que les meilleurs rendements cycliques suivent souvent les corrections de valeur. C’est donc le bon moment pour investir.

Dans cet article, nous avons soutenu que les investisseurs suisses devraient envisager de compléter les avantages du marché immobilier national en investissant à l’échelle mondiale. La diversification, la liquidité accrue, les opportunités de croissance et l’univers de placement étendu leur permettent d’optimiser le profil de rendement de leur portefeuille. Les avantages sont si nombreux et convaincants que les caisses de pension suisses envisagent de remanier leurs allocations dans une orientation mondiale. La Zurich fondation de placement offre aux investisseurs convaincus une gamme de produits exceptionnelle. La philosophie d’investissement de Zurich, axée sur le long terme et au palmarès remarquable, est spécialement conçue pour les caisses de pension suisses et offre un accès efficace à des marchés prometteurs. Pour plus d’informations, veuillez consulter notre site ici.