Schweizer Pensionskassen investieren durchschnittlich 26 Prozent ihres Portfolios in Immobilien. Dies tun sie aus gutem Grund. Immobilien bieten attraktive risikobereinigte Renditen, stabile Einkommen und die Möglichkeit durch aktives Asset-Management Immobilienwerte zu steigern. Darüber hinaus gewähren Immobilien einen partiellen Schutz vor Inflation und tragen zur Diversifikation des Portfolios bei. Historisch betrachtet präferieren Schweizer Pensionskassen bei ihren Immobilienanlagen weiterhin heimische Strategien. Obwohl der Schweizer Immobilienmarkt viele positive Eigenschaften aufweist, birgt diese Konzentration jedoch auch Risiken. Ausserdem bleibt ein breiteres Spektrum an Investitionsmöglichkeiten ungenutzt. In diesem Artikel wird argumentiert, dass Schweizer Investoren die Vorteile, die sie auf dem heimischen Immobilienmarkt geniessen, durch globale Investitionen ergänzen können.

Der Schlüssel zu diesem Argument liegt in der Portfoliodiversifikation, einer verbesserten Liquidität und im Zugang zu einem erweiterten investierbaren Universum. Hinzu kommt die Partizipation an stärkeren Wachstumschancen und der aktuell günstige Einstiegszeitpunkt. Lassen Sie uns diese Aspekte nacheinander betrachten.

Seit mehr als zwei Jahrzehnten hat der Schweizer Immobilienmarkt attraktive und stabile Renditen erzielt (Abbildung 1).

Abbildung 1: Total-Return-Komponenten des MSCI/ Wüest Partner Switzerland Annual Property Index, %

Bemerkenswert ist, dass nur im Jahr 2023, als sich die Immobilienmärkte an ein neues Zinsumfeld angepasst haben, Kapitalwertverluste zu verzeichnen waren. Im globalen Kontext handelte es sich dabei jedoch um eine milde und harmlose Korrektur. Die starke Performance des Schweizer Immobilienmarktes ist eine Funktion der stabilen Wirtschaft, des historisch unterstützenden Zinsumfelds, des glättenden Effekts des lokalen Bewertungsansatzes und der robusten inländischen Anlegerbasis. Der Schweizer Immobilienmarkt ist einzigartig, weil er für institutionelle Investoren interessante Sektoren bietet (Abbildung 2).

Abbildung 2: Sektorale Kapitalwertgewichtung des MSCI/ Wüest Partner Switzerland Annual Property Index, %

Fast 50 Prozent des institutionell investierbaren Marktes bestehen aus Wohnliegenschaften. Dieser Anteil bleibt bemerkenswert konstant. Kein anderer Markt weltweit hat eine so hohe Exposition gegenüber diesem Sektor (Abbildung 3).

Abbildung 3: Geschätzte Marktgrösse nach Land und Immobilientyp Ende 2023, %

Dieser Umstand ist auf das regulatorische Umfeld der Schweiz zurückzuführen, in dem ausländische Investitionen in den Wohnsektor stark eingeschränkt sind. Von diesen Restriktionen haben Schweizer Pensionskassen-Investoren profitiert. Diese Beschränkungen könnten jedoch auch unbeabsichtigte negative Konsequenzen haben. Zukünftige Regulierungen, insbesondere im Mietmarkt, könnten das Renditeprofil des Wohnsektors verändern. Die jüngsten Entwicklungen in Basel und die politische Stimmung im Kanton Zürich zum Thema Mietregulierungen verdienen Aufmerksamkeit. Unzureichende Anpassungsmöglichkeiten der Bestandsmieten an das aktuelle Marktmietniveau könnten die Einkommenseigenschaften des Sektors beeinträchtigen. Niedrigere Bewertungen oder eine verminderte Liquidität könnten die Folge sein.

Mit einem institutionell investierbaren Immobilienmarkt von knapp 400 Milliarden US-Dollar, die 3 Prozent des globalen Marktes ausmachen, ist der Schweizer Immobilienmarkt der zehntgrösste der Welt (Abbildung 4). Nach Angaben der Schweizer Pensionskassenstudie 2024 der Swisscanto legen heimische Pensionskassen über 90 Prozent ihrer Immobilienallokation in diesen 3 Prozent des globalen Immobilienmarktes an.

Abbildung 4: MSCI Immobilienmarktgrössenschätzung (2023), % des globalen Gesamtwertes

Darüber hinaus wird der Schweizer Immobilienmarkt von einer relativ homogenen Anlegerbasis dominiert. Dass dies den Transaktionsmarkt zusätzlich einschränkt, spiegelt sich im nationalen Transaktionsverhältnis wider, welches die Transaktionsvolumina ins Verhältnis zur Marktgrösse setzt. Laut MSCI-Daten hat die Schweiz das niedrigste Transaktionsverhältnis aller entwickelten Länder. Das heisst, dass nur wenige Immobilien routinemässig den Besitzer wechseln (Abbildung 5).

Abbildung 5: Umschichtungsquote (Verhältnis des Transaktionsvolumens zur Marktgrösse) im Jahr 2023, %

Schweizer Pensionskassen haben also eine erhebliche Allokation in einem kleinen Markt mit begrenzter Liquidität. Sollten als Reaktion auf ein sich änderndes Wohnregulierungsumfeld oder aufgrund eines erhöhten Liquiditätsbedarfs durch z.B. Dekumulation von Vorsorgegeldern vermehrt Verkäufe notwendig werden, könnte dieser Umstand zu einer Herausforderung werden. Eine Möglichkeit, die Liquiditätsrisiken zu reduzieren, ist die Erhöhung der Immobilienallokationen in liquidere Immobilienmärkte wie den US-Markt. Dieser weist ein deutlich höheres Umschlagsverhältnis als die Schweiz auf.

Globale Immobilien bieten im Vergleich zur Schweiz attraktive Diversifikationsvorteile. Die weltweiten Märkte befinden sich in unterschiedlichen Phasen ihrer Wirtschafts-, Immobilien- und Kreditzyklen. Sie sind also tendenziell nicht vollständig synchronisiert. Dies zeigt sich in der divergierenden Performance der einzelnen Länder (Abbildung 6).

Abbildung 6: Jährliche Gesamtrendite nach Ländern, % in lokaler Währung

Die Hierarchie der Renditen verschiebt sich regelmässig. Somit variiert die Korrelation dieser Renditen über längere Zeiträume. Ein Vergleich der Zeitspanne zwischen 2006 und 2023 zeigt die relative Attraktivität globaler Märkte. Insbesondere die Märkte im asiatisch-pazifischen Raum und im Vereinigten Königreich punkten mit überzeugenden Diversifikationsvorteilen. Aber auch Nordamerika und einige europäische Länder bieten zusätzliche Chancen (Abbildung 7).

Abbildung 7: Korrelationen der Gesamtrendite des Immobilienmarktes 2006 - 2023, lokale Währung

Neben der Diversifikation können globale Immobilien auch zur Steigerung von Portfolio-Renditen beitragen. Die Renditen von Schweizer Immobilien sind für ihre Stabilität bekannt. Sie lagen jedoch oft nur im mittleren bis unteren Bereich der globalen Rangliste der Immobilienrenditen (Abbildung 8).

Abbildung 8: Spanne der globalen Immobilien-Gesamtrenditen nach Ländern, pro Jahr, Landeswährung

Während Marktaufschwüngen haben Schweizer Immobilienrenditen den globalen Durchschnitt häufig unterschritten. Investoren, die ihre Allokationen im Inland halten, akzeptieren damit im Vergleich zum globalen Chancenuniversum eine Underperformance. Allerdings ist auch anzumerken, dass die Schweiz 2008 in der globalen Finanzkrise der weltweit am besten abschneidende Markt war. Diversifikation ist also wichtig!

Diversifikation bedeutet, über Länderallokationen hinauszugehen. Schweizer Pensionskassen, die sich auf den lokalen investierbaren Markt beschränken, lassen sich ein breiteres Spektrum an sektoralen Chancen entgehen. Die Immobilienmärkte in Europa und den USA haben sich in der Vergangenheit im Vergleich zur Schweiz unterschiedlich entwickelt (Abbildungen 9 und 10).

Abbildung 9: Sektorale Kapitalwertgewichtungen des MSCI European Property Index

Abbildung 10: Gewichtung des US-Sektorkapitals im NCREIF-Immobilienindex

In den letzten fünf Jahren gab es unter Berücksichtigung struktureller Trends eine Neuordnung des investierbaren Universums. Während die Dominanz der Büro- und Einzelhandelssektoren zurückging, haben der Industrie- und der Wohnsektor an Bedeutung gewonnen. Andere Sektoren wie Hotels, Studentenunterkünfte, Selfstorage, Life Science und Rechenzentren haben ebenfalls an Bedeutung zugelegt. In der Schweiz werden solche Immobilien oft nicht institutionell betrieben, vielfach sind sie auch zu klein. Um an diesem expandierenden investierbaren Universum zu partizipieren, müssen Investoren über die Grenzen der Schweiz hinausblicken.

Die Erweiterung eines Schweizer Immobilienportfolios durch globale Investitionen wird durch zyklische Wachstumsmerkmale und Trends unterstützt, die ausserhalb der Schweiz stärker ausgeprägt sein können. Im 2025 Real Estate Outlook «Divergent Paths at an Inflection Point» wird aufgezeigt, dass sich die globalen Volkswirtschaften und ihre Immobilienmärkte nach einigen herausfordernden Jahren erholen. Diese Entwicklung wird jedoch durch geopolitische und strukturelle Herausforderungen erschwert. So hat sich zum Beispiel in Europa die Wachstumsdynamik unter den grössten Volkswirtschaften umgekehrt. Länder, die für die Staatsschuldenkrisen des letzten Jahrzehnts verantwortlich waren, führen heute das Wachstum an. Deutschland und Frankreich haben dagegen mit inländischen Problemen zu kämpfen. Aufgrund der engen Handelsbeziehungen haben diese Entwicklungen auch Auswirkungen auf die Schweiz. Eine Divergenz ist ebenfalls in den beiden grössten Volkswirtschaften Asiens sichtbar. Dort leidet heute China, wie Japan vor einigen Jahrzehnten, unter dem deflationären Druck und einem schwächelnden Wohnungsmarkt. Japan scheint dagegen seine etwa 30 Jahre andauernde deflationäre Phase zu überwinden. Die aktuelle weltweite wirtschaftliche Variation zeigt deutlich die Bedeutung der Länderdiversifikation innerhalb eines Immobilienportfolios.

Darüber hinaus gibt es strukturelle Wachstumstreiber. Alternative Immobilientypen gewinnen durch verschiedene Megatrends an Bedeutung. Wichtige Rollen spielen hier der demografische Wandel, technologische Fortschritte, die zunehmende Dekarbonisierung und die Deglobalisierung. Diese Kräfte wirken sich in unterschiedlichen Dimensionen auf verschiedene Regionen aus. Diese Trends können auch in der Schweiz beobachtet werden. Deshalb könnte es aus Sicht eines Immobilieninvestors einfacher und lohnender sein, die ausserhalb der Schweiz gebotenen Chancen zu nutzen.

Das Argument zur Erhöhung der Exposition in globale Immobilienmärkte wird durch Währungsschwankungen verkompliziert. Der Schweizer Franken hat langfristig gegenüber zahlreichen wichtigen Währungen zugelegt. Diese Entwicklung betrifft Währungen in einigen der weltweit grössten Immobilienmärkte (Abbildung 11).

Abbildung 11: Verschiedene Währungen im Verhältnis zum CHF, 100 = 1. Januar 2000

Langfristig reduziert ein stärker werdender Schweizer Franken die in lokaler Währung erzielten Renditen. Ein Schweizer Investor sollte daher eine höhere Rendite als ein lokal denominierter Investor verlangen. Seit 2006 lag der Unterschied bei den erzielten Renditen in Schweizer Franken im Vergleich zur lokalen Währung in 15 globalen Immobilienmärkten zwischen 130 und 360 Basispunkten. Der Mittelwert liegt bei ca. 280 Basispunkten (Abbildung 12).

Abbildung 12: Jährliche Gesamtrendite nach Ländern, % in CHF und Landeswährung

Trotz dieser Problempunkte gelten Investitionen in globale Immobilien als vielversprechend. Gegen das potenzielle Währungsrisiko können Immobilieninvestoren ihre Renditen durch verschiedene Finanzinstrumente und Strategien absichern.

Anders als auf den globalen Immobilienmärkten zeigte sich die Immobilienperformance in der Schweiz in den letzten Jahren bemerkenswert stabil. Laut MSCI und NCREIF haben die globalen Renditen ihren schlechtesten Lauf seit der globalen Finanzkrise erlebt. Allerdings hatten die Immobilienmärkte ein Jahrzehnt lang auch aussergewöhnlich gut abgeschnitten. Ausgebremst wurde das Rennen erst durch das Jahrhundertereignis der Pandemie. Diese forderte massive fiskalische und monetäre Stimuli. Ein Rückgang war deshalb unvermeidlich. Zwischen dem zweiten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2024 sind die Kapitalwerte in der Region Asien-Pazifik um 8 Prozent, in den USA um 13 Prozent und in Europa um 18 Prozent gesunken (Abbildungen 13 und 14).

Abbildungen 13 und 14: Kumulierte Kapitalwertentwicklung Q2 2022 bis Q4 2024, %

Es gibt jedoch starke Gründe anzunehmen, dass die globalen Immobilienmärkte einen Wendepunkt erreicht haben. Der wichtigste Grund sind die Zinsen. In einem Umfeld sinkender Zinsen wird die Immobilienperformance stärker. Die vorliegenden Daten weisen eine starke Beziehung zwischen Zinssätzen und Fondsrenditen aus (Abbildung 15).

Abbildung 15: Wertentwicklung der europäischen Fonds nach Jahrgängen (% IRR) und Veränderung der europäischen Zinssätze, Basispunkte

In drei Jahresabschnitten, in denen die Zinssätze entweder flach oder negativ waren, präsentierten sich die mittleren Fondsrenditen positiv. Stiegen die Zinssätze, wie in den Jahren 2005–2007 oder 2019–2023, waren die mittleren Renditen negativ. Da die Europäische Zentralbank die Zinssätze seit ihrem Höchststand im Jahr 2024 um 185 Basispunkte gesenkt hat und in diesem Jahr weitere Lockerungen andeutet, bewegen wir uns heute eindeutig in einem Umfeld, in dem, historisch betrachtet, die Renditen von Immobilienfonds gut abschneiden sollten. Tatsächlich sind in Europa die Kapitalwerte bereits in fast 50 Prozent der Stadt-/Sektorkombinationen des MSCI European Quarterly Property Index gestiegen (Abbildung 16).

Abbildung 16: Anteil der steigenden, stagnierenden oder fallenden Kapitalwerte. Paneuropäische Sektoren der MSCI Global Property Classification, %

In Europa hat der nächste Immobilienzyklus bereits begonnen. In den USA weist die Performance des NCREIF-Immobilienindex nach grösseren Wertkorrekturen ebenfalls auf eine starke Entwicklung hin (Abbildung 17).

Abbildung 17: Fünfjahres-NPI des NCREIF vor und nach dem Tiefpunkt des Kapitalwerts

Der Zeitraum unmittelbar nach dem Erreichen des Tiefpunkts der Kapitalwerte bot aus historischer Sicht ein besonders starkes Fünfjahres-Renditefenster. Die Kapitalwerte von bewertungsbasierten Fonds sollten ihren Boden gefunden haben. Die Erfahrungen nach der Spar- und Kreditkrise, der Dotcom-Blase und der globalen Finanzkrise legen nahe, dass 2025 ein äusserst attraktiver Zeitpunkt sein könnte, um Kapital in den europäischen und US-Markt zu investieren. 

Versierte Investoren, die die fortlaufende Performance im Blick haben, wissen, dass die besten zyklischen Renditen oft aus Perioden nach Wertkorrekturen resultieren. Deshalb dürfte genau jetzt der richtige Zeitpunkt für entsprechende Investitionen sein.

In diesem Artikel haben wir argumentiert, dass Schweizer Investoren die Vorteile, die sie aufgrund ihrer Schweizer Immobilien geniessen, durch globale Investitionen noch ausbauen können. Durch Diversifikation, verbesserte Liquidität, Nutzung von Wachstumschancen und Zugang zu einem erweiterten investierbaren Universum können sie ihr Portfoliorenditeprofil optimieren. Die Vorteile sind so vielfältig und überzeugend, dass Schweizer Pensionskassen darüber nachdenken, ihre Allokationen in Richtung einer globalen Ausrichtung zu verschieben. Die Zürich Anlagestiftung bietet für überzeugte Anleger eine einzigartige Produktplattform. Die langfristig angelegte und historisch äusserst erfolgreiche Anlagephilosophie von Zurich ist speziell auf Schweizer Pensionskassen zugeschnitten und eröffnet einen effizienten Zugang zu interessanten Märkten. Mehr Informationen finden Sie hier.