L’une des conséquences les plus décisives de la crise financière mondiale a été la généralisation des taux d’intérêt ultra-bas. Ceux-ci doivent valoriser les valeurs patrimoniales.

Depuis la grande crise financière, les prix de l’immobilier ont certes augmenté; or, les divergences entre pays ne tiennent pas à l’appréciation des biens, mais à l’évolution inégale des taux d’intérêt. Tandis que la Réserve fédérale américaine a engagé dès décembre 2015 la remontée des taux, ceux-ci stagnent à des niveaux très bas dans la zone euro et en Suisse. Et pourtant: le marché immobilier américain présente toujours, du fait de la bonne conjoncture aux États-Unis, des opportunités d’investissement prometteuses.

Un relèvement des taux d’intérêt n’est pas nécessairement synonyme de recul du marché immobilier: une conjoncture stable, avec un chômage en baisse et des dépenses de consommation en hausse, peut entraîner une évolution positive. En Europe, l’Allemagne, la France, ainsi que les pays du Bénélux et de Scandinavie font partie des économies les plus solides et offrent à ce titre des opportunités intéressantes. L’Australie présente elle aussi une croissance stable et durable, ce qui complète l’univers de placements mondial.

Lorsqu’une caisse de pension suisse investit dans les marchés institutionnels américain, britannique et allemand, elle couvre déjà près de la moitié du marché mondial (voir illustration A). Si elle inclut d’autres marchés immobiliers européens ou asiatiques, cela peut aller jusqu’à 90 pour cent. Or, ces pays se trouvent à différents stades du cycle conjoncturel. Si, en Europe par exemple, les loyers augmentent sur fond d’insuffisance de l’offre, aux États-Unis, la hausse est plutôt due au dynamisme économique dans les grands centres urbains; et cette hétérogénéité influe sur le potentiel de diversification.

Cette hétérogénéité peut également être déterminée statistiquement. La corrélation entre les rendements des différents marchés est relativement faible (voir illustration B). Par exemple, entre 2002 et 2016, le marché immobilier américain affiche une corrélation de 0,23 avec le marché suisse, et de 0,33 avec le marché immobilier allemand. Le coefficient de corrélation varie entre –1 et +1, où une valeur de 0 signifie l’absence totale de lien entre les variables.

Outre la diversification entre régions ou pays, on peut aussi répartir les risques sur différents secteurs d’activité. Les quatre principaux segments de l’immobilier – bureaux, commerce de détail, logement et logistique – suivent des cycles conjoncturels différents et présentent des différences importantes en termes de structure de locataires et de besoins en capital. En conséquence, leur pondération respective contribue beaucoup à diversifier un portefeuille de placements immobiliers.

En raison de la forte demande d’objets Core, les périodes de vacance sont généralement de courte durée et les rendements très stables sur l’ensemble du cycle économique. Les loyers sont souvent fixés par contrat pour plusieurs années; de plus, le taux de financement externe est généralement faible. Avec l’immobilier Core à l’étranger, les investisseurs adoptent une stratégie de placement robuste et durable.

En matière de transparence, les États-Unis, la Grande-Bretagne, l’Australie et la France sont des modèles pour les marchés immobiliers de par le monde, en raison notamment du cadre juridique, des normes élevées de qualité et de disponibilité des données, et des mesures fréquentes et rigoureuses de la performance (voir illustration C).