Les caisses de pension doivent-elles investir dans le marché immobilier mondial ?

Les caisses de pension suisses connaissent sur le bout des doigts le marché immobilier local, où elles sont impliquées depuis des décennies. Il faut tout de même savoir que, compte tenu de sa petite taille, le marché suisse offre un nombre limité d’opportunités de placement. En même temps, le potentiel de l’immobilier à l’étranger n’est pas épuisé: en investissant hors de Suisse, on diversifie les risques tout en augmentant ses chances de rendement à long terme.

L’une des conséquences les plus décisives de la crise financière mondiale a été la généralisation des taux d’intérêt ultra-bas. Ceux-ci doivent valoriser les valeurs patrimoniales.

Depuis la grande crise financière, les prix de l’immobilier ont certes augmenté; or, les divergences entre pays ne tiennent pas à l’appréciation des biens, mais à l’évolution inégale des taux d’intérêt. Tandis que la Réserve fédérale américaine a engagé dès décembre 2015 la remontée des taux, ceux-ci stagnent à des niveaux très bas dans la zone euro et en Suisse. Et pourtant: le marché immobilier américain présente toujours, du fait de la bonne conjoncture aux États-Unis, des opportunités d’investissement prometteuses.

Un relèvement des taux d’intérêt n’est pas nécessairement synonyme de recul du marché immobilier: une conjoncture stable, avec un chômage en baisse et des dépenses de consommation en hausse, peut entraîner une évolution positive. En Europe, l’Allemagne, la France, ainsi que les pays du Bénélux et de Scandinavie font partie des économies les plus solides et offrent à ce titre des opportunités intéressantes. L’Australie présente elle aussi une croissance stable et durable, ce qui complète l’univers de placements mondial.

Lorsqu’une caisse de pension suisse investit dans les marchés institutionnels américain, britannique et allemand, elle couvre déjà près de la moitié du marché mondial (voir illustration A). Si elle inclut d’autres marchés immobiliers européens ou asiatiques, cela peut aller jusqu’à 90 pour cent. Or, ces pays se trouvent à différents stades du cycle conjoncturel. Si, en Europe par exemple, les loyers augmentent sur fond d’insuffisance de l’offre, aux États-Unis, la hausse est plutôt due au dynamisme économique dans les grands centres urbains; et cette hétérogénéité influe sur le potentiel de diversification.

Cette hétérogénéité peut également être déterminée statistiquement. La corrélation entre les rendements des différents marchés est relativement faible (voir illustration B). Par exemple, entre 2002 et 2016, le marché immobilier américain affiche une corrélation de 0,23 avec le marché suisse, et de 0,33 avec le marché immobilier allemand. Le coefficient de corrélation varie entre –1 et +1, où une valeur de 0 signifie l’absence totale de lien entre les variables.

Outre la diversification entre régions ou pays, on peut aussi répartir les risques sur différents secteurs d’activité. Les quatre principaux segments de l’immobilier – bureaux, commerce de détail, logement et logistique – suivent des cycles conjoncturels différents et présentent des différences importantes en termes de structure de locataires et de besoins en capital. En conséquence, leur pondération respective contribue beaucoup à diversifier un portefeuille de placements immobiliers.

Bien qu’une diversification internationale soit fortement recommandée, les investissements immobiliers doivent toujours tenir compte de la catégorie de risque de chaque immeuble spécifique. Le «sweet spot» reste toutefois l’immobilier dit «Core», qui présente les risques les plus faibles. Ce segment se caractérise par des emplacements privilégiés dans les villes ainsi que par la qualité des locataires. Ces immeubles sont très prisés car ils sont proches des infrastructures de transport, des aménagements publics et, pour les immeubles logistiques, des autoroutes et autres axes de circulation.

En raison de la forte demande d’objets Core, les périodes de vacance sont généralement de courte durée et les rendements très stables sur l’ensemble du cycle économique. Les loyers sont souvent fixés par contrat pour plusieurs années; de plus, le taux de financement externe est généralement faible. Avec l’immobilier Core à l’étranger, les investisseurs adoptent une stratégie de placement robuste et durable.

En matière de transparence, les États-Unis, la Grande-Bretagne, l’Australie et la France sont des modèles pour les marchés immobiliers de par le monde, en raison notamment du cadre juridique, des normes élevées de qualité et de disponibilité des données, et des mesures fréquentes et rigoureuses de la performance (voir illustration C).

Grâce à leur important volume de placement, les investisseurs institutionnels ont aisément accès à diverses opportunités de placement sur tous les marchés dans le monde. Le défi est plutôt de bien choisir entre les nombreux placements immobiliers. Le savoir-faire, l’expérience et surtout un excellent réseau local sont donc essentiels pour gérer efficacement les immeubles et analyser, structurer et mener à bien les transactions.

(Illustration A)

(Illustration B)

(Illustration C)