Le marché immobilier américain vaut la peine

Le marché immobilier américain vaut la peine

Depuis des années, bon nombre de caisses de pension suisses sont solidement positionnées sur le marché national dans la catégorie des placements immobiliers. Néanmoins, compte tenu de sa petite taille, le marché suisse offre un nombre limité d’opportunités de placement. Or, le potentiel de l’immobilier étranger n’est pas totalement exploité, ce qui est regrettable. Laissez-nous vous expliquer pourquoi.

Au cours des dernières années, les prix de l’immobilier n’ont cessé de croître à l’échelle mondiale. Cependant, les taux d’intérêt ont évolué différemment: tandis que la banque centrale américaine (Fed) a entamé son revirement de taux dès décembre 2015, ces derniers sont restés faibles en Suisse. Ce contexte de faiblesse persistante a amené les caisses de pension suisses à réaliser d’importants investissements sur le marché national. Néanmoins, pour les caisses de pension suisses, la taille limitée du pays entraîne un assèchement du marché. Raison de plus pour se tourner vers l’étranger. En effet, exploiter au mieux la quote-part immobilière autorisée à l’étranger a un impact positif sur la diversification.

Le plus grand marché immobilier au monde

Le marché immobilier américain institutionnel est le plus grand marché immobilier du monde. Avec 2,7 milliers de milliards de dollars américains, il est presque quatre fois plus grand que le marché japonais, pourtant en deuxième position. En outre, le marché immobilier américain est presqu’aussi gros que celui de la Grande-Bretagne, de l’Allemagne, de la France, du Japon, de la Chine et de Hongkong réunis (cf. illustration A). Le marché américain offre d’importantes opportunités de placements à la fois variées et attractives.

La liquidité par excellence

Les États-Unis enregistrent un énorme volume de transactions: chaque année, des biens immobiliers à hauteur de 300 milliards de dollars américains en moyenne passent aux mains de nouveaux propriétaires, et cette moyenne se maintient sur tout un cycle conjoncturel. Ainsi, par exemple, les États-Unis ont absorbé plus de 22% du volume de transactions en 2017. Pour prendre la mesure de ce chiffre, il suffit de comparer ce volume moyen de 300 milliards de dollars au produit intérieur brut annuel de la Suisse, qui s’élève à environ 680 milliards de dollars.

La transparence élevée facilite les négociations tarifaires

Même en termes de transparence, le marché immobilier américain est un modèle. En effet, aux États-Unis, les conditions légales, les normes élevées en matière de disponibilité des données et de qualité, et les mesures régulières de la performance assurent une transparence inégalée. Le Multiple Listing Service (MLS) contribue tout autant à un échange ouvert d’informations: ce système d’informations sur l’immobilier présente clairement les offres immobilières disponibles et leurs prix de vente. Il est donc facile de trouver et de comparer les biens de son choix. Parallèlement, il facilite les négociations tarifaires, car acheteurs et vendeurs disposent des mêmes informations.

Marché immobilier américain: des caractéristiques de diversification optimales

Le marché immobilier américain offre aux investisseurs suisses trois caractéristiques de diversification absolument décisives:

  • Une corrélation faible
    La corrélation des rendements entre les différents marchés est plutôt faible. Par exemple, entre 2003 et 2016, le marché immobilier américain présentait une corrélation de 0,23 avec le marché suisse et de 0,33 avec le marché allemand.
  • Un important volume de marché
    Compte tenu de son importance économique et de sa diversification dans de nombreux secteurs, le marché immobilier américain présente une croissance élevée des recettes locatives par rapport aux autres marchés.
  • Un portefeuille immobilier diversifié
    Les quatre principaux secteurs immobiliers – bureaux, commerce de détail, logements et logistique – sont représentés dans différents secteurs économiques et présentent d’importantes différences en termes de structure des locataires et de capital requis. Ils contribuent donc largement à diversifier un portefeuille immobilier.

Toutes ces caractéristiques positives peuvent aider les investisseurs à se constituer un portefeuille immobilier international bien diversifié. Ils peuvent ainsi réduire le gros risque encouru par la plupart des caisses de pension suisses qui sont solidement ancrées dans le marché national. Outre ces conditions de diversification optimales, il y a d’autres raisons d’investir dans le marché américain: par exemple, le marché américain est très résistant et les revenus issus des immeubles Core sont très stables.

Résistance en périodes de crise

Au titre de premier marché immobilier au monde, le marché américain devrait constituer une part importante de tout portefeuille international bien diversifié. En effet, même durant la crise financière, les placements immobiliers ont prouvé leur capacité de résistance. Pendant la crise, les fonds immobiliers et les REIT (Real Estate Investment Trusts = sociétés commerciales immobilières) similaires aux actions ont certes essuyé des pertes considérables, mais les immeubles détenus directement se sont avérés nettement plus résistants (cf. illustration B).

Solidité assurée par les immeubles Core

Les immeubles Core sont ceux qui présentent les plus faibles risques. Ils se distinguent par leur emplacement idéal dans les centres-villes et par la qualité des locataires. On retrouve ces caractéristiques à proximité des carrefours importants, des établissements publics et dans les centres logistiques proches des autoroutes et autres grandes artères. En outre, les revenus générés par les immeubles Core restent extrêmement stables sur tout le cycle conjoncturel, car les vacances sont toujours de courte durée et les loyers sont souvent définis par contrat sur de nombreuses années. Le financement s’effectue principalement avec une faible quote-part de capitaux étrangers. Avec des immeubles Core, les investisseurs adoptent une stratégie de placement durable et solide.


L’essentiel réside dans l’expertise

Grâce à leur important volume de placement, les investisseurs institutionnels ont aisément accès à diverses opportunités de placement sur tous les marchés. Le défi réside plutôt dans la capacité à faire le bon choix parmi cette multitude d’investissements. C’est pourquoi il est indispensable de disposer d’une expertise immobilière, d’expérience et surtout d’un réseau et d’une gestion solides sur place afin de gérer efficacement ses biens et d’analyser correctement les transactions pour pouvoir les structurer et assurer leur succès.

N’attends pas d’investir dans l’immobilier, investis dans l’immobilier et attends.


T. Harv Eker, auteur et entrepreneur canadien

Le marché immobilier américain institutionnel est le plus grand marché immobilier du monde

(Illustration A)

Abbildung A
Source: Zurich Invest SA, IPD, juin 2018, la taille de marché estimée correspond à fin 2017

Un risque extrême nettement moins élevé avec les immeubles Core

(Illustration B)

Abbildung B
Source: Zurich Invest SA, NAREIT, NCREIF, 1997-2017, NCREIF Property Index (NPI), NCREIF = National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, NAREIT = National Association of Real Estate Investment Trusts.