Schweizer Immobilien sind für Pensionskassen attraktiv. Knappheit, laufende Erträge und die langfristige Ausrichtung sprechen weiterhin für die Anlageklasse. Gleichzeitig machen Regulierung, Sanierungsbedarf und steigende Projektkosten aus dem vermeintlich einfachen «Betongold» eine anspruchsvolle Investition.
Kürzlich publizierte Leerwohnungsziffern bestätigen, dass Immobilien ein knappes Gut sind. In allen Regionen ausserhalb Zürichs liegen sie weiterhin unter einem Prozent Im Kanton Zürich ist die Ziffer zwar leicht von 0,48 auf 0,52 Prozent gestiegen.; in der Stadt Zürich betrug sie lediglich 0,11 Prozent. Zürich ist damit ein besonders deutliches Beispiel für eine schweizweit relevante Entwicklung: Die Wohnungssuche ist vielerorts so schwierig wie seit Jahren nicht mehr. Die Bautätigkeit vermag mit der Nachfrage nicht Schritt zu halten. Für institutionelle Investoren bedeutet dies grundsätzlich stabile Vermietungsperspektiven und laufende Erträge.
Dennoch sind Wohnimmobilien keineswegs risikolos. Komplexe Bauvorschriften, Einsprachen, höhere energetische Anforderungen und politische Eingriffe können Projekte verzögern und verteuern. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, welche Rendite ein Objekt verspricht, sondern auch, wie realistisch diese unter den geltenden Rahmenbedingungen erreichbar ist. Auch das Mietrecht steht im Fokus. Der Bundesrat hat eine Anpassung der Verordnung in die Vernehmlassung geschickt. Sie soll die Berechnung der zulässigen Nettorendite sowie die Behandlung wertvermehrender Investitionen präzisieren. Ein definitiver Entscheid liegt noch nicht vor.
Für Eigentümer und Pensionskassen ist daher noch offen, wie sich die Regeln auf Sanierungen, Mietzinsanpassungen und die Wirtschaftlichkeit von Neubauten auswirken werden. Es entsteht ein Zielkonflikt: Die Gesellschaft erwartet einerseits mehr bezahlbaren und energieeffizienten Wohnraum. Andererseits stelle sie an die Vorsorgeeinrichtungen den Anspruch, stabile, risikoangemessene Erträge zu erwirtschaften. Wohnimmobilien sind dadurch politisch besonders exponiert. Gefragt sind daher Szenarioanalysen zu höheren Zinsen, sinkenden Mieten, steigenden Sanierungskosten und längeren Bewilligungsverfahren.
Die Beimischung von Geschäftsliegenschaften ist eine Möglichkeit, diese politische Abhängigkeit zu reduzieren. Selbstverständlich sind auch Geschäftsliegenschaften keine risikolosen Alternativen. Die Attraktivität von Büroflächen ist insbesondere davon abhängig, wie sich hybride Arbeitsmodelle weiterentwickeln. Klar ist: Erstklassige Objekte an zentralen Lagen mit guter Erreichbarkeit und flexiblen Grundrissen bleiben gefragt. Veraltete Gebäude an peripheren Standorten tragen dagegen ein erhöhtes Leerstands- und Umnutzungsrisiko. Für Pensionskassen sollen bei Investitionsentscheidungen daher nicht nur die Kategorien «Wohnen» oder «Geschäft» ausschlaggebend sein, sondern auch Lage, Gebäudequalität, Mieterbonität, Vertragslaufzeiten, Drittverwendungsfähigkeit und Sanierungsbedarf.
Wichtig ist auch zu wissen, dass die Quote an selbst gehaltenen Immobilien oft nicht das ganze Exposure gegenüber den Risiken der Anlageklasse zeigt. Oft sind Pensionskassen auch über Immobilienfonds, Anlagestiftungen, Immobilienaktien und Hypotheken indirekt den entsprechenden Risiken ausgesetzt. Das gesamte Immobilienrisiko kann dadurch deutlich über der strategischen Immobilienquote liegen – bei vielen Vorsorgeeinrichtungen liegt diese über einem Drittel. Entscheidend ist aber nicht der grösstmögliche Anteil, sondern die Qualität, Diversifikation und politische Exposition der einzelnen Engagements.
Dieser Beitrag basiert auf der Kolumne «Anlage Aktuell» von Peter Bezak, erschienen in «AWP Soziale Sicherheit», Ausgabe 12/2026 vom 02.09.2026.
