Mietrecht im Wandel: stabilere Rahmenbedingungen – und warum sich Portfolios trotzdem bewegen

Die Abstimmung vom 14. Juni 2026 hat die Weichen im Zürcher Mietrecht neu gestellt. Die Stimmbevölkerung lehnt weitreichende Eingriffe in die Mietzinsbildung ab, unterstützt aber moderate Anpassungen, die mehr Transparenz schaffen und gezielt vor Missbrauch schützen sollen. Der Gegenvorschlag verschärft gewisse Spielregeln, ohne das System grundsätzlich zu verändern. Eigentümerinnen und Eigentümer behalten einen wesentlichen Teil ihrer unternehmerischen Freiheit und können Cashflows weiterhin aktiv steuern und Investitionen wirtschaftlich darstellen. Für institutionelle Anleger ist das ein wichtiges Signal: Der befürchtete harte Regulierungsbruch ist ausgeblieben.

Kurzfristig überwiegt im Wohnsegment die Erleichterung. Die politischen Risiken eines deutlich verschärften Mietrechts sind gesunken, das regulatorische Umfeld bleibt kalkulierbar. Langfristig stellt sich jedoch die Frage, ob die Debatte damit beendet ist. Die Anliegen hinter der Initiative – steigende Wohnkosten, knappe Angebote, hohe Sensibilität für Mieterinteressen – bleiben bestehen. Es ist daher wahrscheinlich, dass ähnliche Forderungen auf kantonaler oder nationaler Ebene erneut aufkommen werden. Für Investorinnen und Investoren heisst das: Das unmittelbare Risiko ist reduziert, der politische Diskurs bleibt.

Ökonomisch zeigt der Markt bereits eine Abkühlung. Analysen weisen darauf hin, dass das Wachstum der Wohnmieten von über 6 Prozent im Jahr 2024 auf rund 1,3 Prozent im Jahr 2026 zurückgegangen ist. Die Nachfrage bleibt hoch, doch die Dynamik hat deutlich nachgelassen. Vor diesem Hintergrund wirkt der Gegenvorschlag stabilisierend: Sie schränken die Anreize für Neubau und Sanierungen nicht fundamental ein, setzen aber gewisse Leitplanken.

Ein wesentlicher Flaschenhals besteht ohnehin ausserhalb des Mietrechts – im öffentlichen Baurecht. Lange Bewilligungsverfahren, Einsprache- und Rekursprozesse sowie kontroverse Verdichtungsdiskussionen verzögern vielerorts neue Projekte deutlich. Für institutionelle Investoren ist das eine wichtige Differenzierung: Die regulatorische Hürde bei der Bewirtschaftung bestehender Wohnliegenschaften ist nach der Abstimmung überschaubar geblieben. Herausfordernder bleibt die Realisierung zusätzlicher Angebote – und damit die Frage, ob sich Engagements im Wohnsegment weiterhin in gewünschtem Umfang ausbauen lassen.

Trotz stabilerer Rahmenbedingungen ist das Risiko-Rendite-Profil von Wohnimmobilien heute ein anderes als noch vor wenigen Jahren. Die Ertragsperspektiven sind moderat, während die politische Aufmerksamkeit hoch bleibt. Wohnobjekte bleiben ein wichtiger defensiver Baustein, bieten aber weniger Upside-Potenzial als in früheren Zyklen.

Vor diesem Hintergrund richten viele institutionelle Investoren ihren Blick vermehrt auf Segmente mit grösserer Flexibilität und stärker marktbasierten Mietstrukturen. Geschäftsliegenschaften und gemischt genutzte Objekte rücken in den Vordergrund – nicht, weil Wohnimmobilien unattraktiv geworden wären, sondern weil sich die relativen Chancen verschoben haben.

Insbesondere Büro- und Geschäftsobjekte in zentralen Lagen zeigen sich robust. In der Stadt Zürich liegen die Leerstände im Bürosegment auf tiefem Niveau, hochwertige Flächen werden gesucht. Unternehmen konsolidieren ihre Standorte, erhöhen aber gleichzeitig ihre Anforderungen an Lage, Qualität und ESG-Standards.

Anders als im Wohnbereich wird die Preisbildung im gewerblichen Segment weitgehend durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Mietverträge sind stärker individuell gestaltet, Laufzeiten sind oft länger, die Mieterstruktur vielfach bonitätsstark. Für Investoren entstehen planbare, aber aktiv gestaltbare Cashflows – ein attraktiver Kontrast zu stärker regulierten, politisch exponierten Wohnmärkten.

Gemischt genutzte Liegenschaften verbinden die Stabilität von Wohnanteilen mit der Entwicklungskraft gewerblicher Nutzungen. Eine hohe Basisauslastung im Wohnen trifft auf Upside-Potenziale im Retail- oder Bürobereich: Wiedervermietungen, Umnutzungen oder Ergänzungen um Dienstleistungen und Gastronomie können das Ertragsprofil deutlich verbessern.

Für Portfolios, die historisch einen hohen Wohnanteil aufweisen, erlauben Mixed-Use-Konzepte eine schrittweise, evolutive Anpassung. Sie ermöglichen eine Diversifikation über Nutzungen und Lagen hinweg, ohne den defensiven Charakter von Wohnimmobilien völlig aufzugeben.

Mehrere langfristige Trends unterstützen diese Entwicklung. Die Digitalisierung und der E-Commerce stärken die Nachfrage nach Logistik- und Infrastrukturobjekten. Neue Arbeitsformen und der Einsatz von künstlicher Intelligenz verändern die Anforderungen an Büroflächen – weg von starren Grundrissen, hin zu flexiblen, kooperationsförderlichen, gut erschlossenen Standorten.

ESG-Kriterien gewinnen gleichzeitig weiter an Bedeutung. Energieeffiziente, zertifizierte Gebäude mit modernen Nutzungskonzepten sind sowohl mieterseitig als auch investorenseitig gefragt. Sanierte, zentral gelegene Bürohäuser, erneuerte Einkaufszentren mit starken Ankermietern oder grossformatige Objekte mit hervorragender ÖV-Anbindung zeigen, wie sich diese Trends bereits heute in konkreten Projekten spiegeln.

Die Entscheidung gegen die Initiative und für den Gegenvorschlag verschafft dem Wohnsegment spürbar Luft. Die grosse Unsicherheit eines abrupten Regulierungswechsels ist vom Tisch, das Umfeld bleibt planbar. Dennoch besteht weiterhin der Druck, Portfolios an veränderte Chancen-Risiko-Profile anzupassen.

Wohnimmobilien werden auch künftig ein wichtiger Bestandteil institutioneller Portfolios bleiben. Gleichzeitig spricht vieles dafür, die Gewichtung von Geschäfts- und Mixed-Use-Liegenschaften zu erhöhen: Sie bieten flexiblere Mietstrukturen, eine stärkere Kopplung an die reale Wirtschaft und konkrete Wertsteigerungspotenziale. Somit sind sie eine sinnvolle Ergänzung zu einem stabilen, aber zunehmend dichter regulierten Wohnmarkt.