Darum sind Schweizer Immobilienanlagen so begehrt

Die Immobilienwerte in der Schweiz werden zurzeit von gegenläufigen Entwicklungen bestimmt. Insbesondere im urbanen Umfeld bestehen eine hohe Nachfrage und ein erheblicher Bedarf an Mietwohnungen. Grund dafür ist das starke Bevölkerungswachstum, das nicht zuletzt auf dem Zuzug aus dem Ausland basiert.

Dem gegenüber steht eine geringe Anzahl an Baubewilligungen, die ein sicheres Zeichen für eine rückläufige Bautätigkeit sind. Diese Mischung ist tendenziell preistreibend, da sie Eigentümern wie Pensionskassen und Anlagestiftungen steigende Erträge durch zu erwartende Mieterhöhungen ermöglichen. Aufgrund steigender Zinsen geraten die Immobilienpreise aber gleichzeitig zunehmend unter Druck. Die dank hoher Zinsen attraktiven Renditen bei Obligationen führen dazu, dass Anleger sich mehrmals die Frage stellen, warum sie eher in Obligationen als in Immobilien investieren sollen.

Schweizer Pensionskassen verzeichneten im vergangenen Jahr Verluste bei Investitionen in Aktien und Anleihen. Immobilienanlagen waren hiervon jedoch kaum betroffen. Die relative Quote von Immobilien in den Anlageportfolios stieg deshalb bei vielen Vorsorgeeinrichtungen an. Einige Pensionskassen überschritten dabei die für Immobilienanlagen gesetzliche Obergrenze von 30 Prozent. Trotz gewisser Bandbreiten bei den Portfolioanteilen limitiert die BVV2-Verordnung jedoch die Möglichkeiten.

Pensionskassen haben in dieser Lage zwei Alternativen: Abwarten oder handeln. Bei einer positiven Entwicklung der Aktienmärkte besteht die Möglichkeit abzuwarten. Denn dann reduziert sich die Immobilienquote automatisch und die vorgegebenen Bandbreiten werden wieder eingehalten. Bei der zweiten Option wird gehandelt und die Quote durch eine Reduzierung angepasst. Eine kurzfristige Anpassung der Anteile ist bei direkt gehaltenen Liegenschaften oder Beteiligungen an Immobilien-Anlagegruppen von Anlagestiftungen jedoch aufgrund ihrer Illiquidität schwierig. Verfügen Stiftungen aber über liquide kotierte Immobilienanlagen, kann durch einen Teilverkauf die Quote leicht reduziert werden.

Da Schweizer Vorsorgeeinrichtungen Rentenverpflichtungen erfüllen müssen, suchen sie langfristige und sichere Anlagen. Diese Sicherheit bieten die Schweizer Immobilienmärkte. Immobilienanlagen punkten hier nicht nur mit ihrer Stabilität, sondern auch mit ihrem Inflationsschutz. Bei steigenden Preisen erhöht sich oft auch der Wert der Anlagen. Ausserdem sorgen Immobilieninvestitionen durch die Diversifikation des Portfolios für eine Risikostreuung und eine Optimierung der Gesamtperformance.

Besonders wichtig ist das durch Immobilien regelmässig generierte Einkommen, da dieses zur Deckung der Rentenverpflichtungen verwendet werden kann. Ein weiterer Grund ist die Vertrautheit hiesiger Pensionskassen mit dem heimischen Immobilienmarkt.

Die Grafik demonstriert deutlich, dass sie sich bei langfristigen Investitionen im eigenen Land besonders wohlfühlen: Der Anteil des Gesamtvermögens von Schweizer Pensionskassen in heimische Immobilien lag laut dem Bundesamt für Statistik in den letzten Jahren durchschnittlich bei über 17 Prozent gegenüber nur rund 2,5 Prozent bei Anlagen im Ausland.

Entwicklung der Vermögensanlagen von Schweizer Pensionskassen in Immobilien

Für institutionelle Investoren sind nicht zuletzt die stabilen und transparenten rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in der Schweiz von grosser Bedeutung. Diese Kombination aus Stabilität, Einkommensgenerierung und Inflationsschutz macht Immobilien für Pensionskassen zu attraktiven langfristigen Anlagen.

Für Schweizer Pensionskassen ist es trotzdem wichtig, Markt-, Zins-, Leerstands-, Konzentrations- und Managementrisiken sowie regulatorische Gefahren sorgfältig zu bewerten. Um Risiken zu minimieren, müssen diversifizierte Anlagestrategien mit einer gründlichen Due Diligence und einem aktiven Immobilienmanagement entwickelt werden. Diese sind entscheidend für die Sicherung der langfristigen Rentabilität. Bei Immobilienanlagen werden die Risikoklassen Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic unterschieden. Auf Basis diverser Kennziffern wie Lage, Mieterstruktur, Einkommen und Wertsteigerung, aber auch der Fremdkapitalquote und der Renditeerwartung ist eine objektive Risikobewertung möglich.

Aufgrund der geringen Risiken empfehlen sich Investitionen in ausgesuchte bestehende Immobilien in Innenstädten oder städtischen Aussenquartieren mit stabilen Mietzinserträgen. Solche Core/Core Plus- Immobilien mit einer hohen Ausstattungs- und Standortqualität sind meist vollständig vermietet und deshalb sowohl für Mieter als auch für Investoren attraktiv.