Der weltweite Immobilienmarkt

Immobilienpreise im Aufwärtstrend

Eine der charakteristischen Entwicklungen für Immobilieninvestments in der Schweiz ist das lang bestehende und andauernde Niedrigzinsniveau. Dazu gesellen sich die seit der globalen Finanzkrise stark gestiegenen Immobilienpreise. Gemessen am SXI Swiss Real Estate Index hat beispielsweise der Schweizer Immobilienmarkt über die letzten zehn Jahre 7 Prozent zugelegt und 2019 eine regelrechte Rally mit einer Rendite von über 28 Prozent hingelegt.

Abschied vom «Home Bias»

Die Nachfrage nach Immobilien steigt derzeit weiter. Hauptgründe dafür sind die eingeführten Negativzinsen der Nationalbank im institutionellen Anlegerbereich und die rekordtiefen Hypothekarzinsen im privaten Bereich. Folglich sind auch die Transaktionspreise sichtbar angestiegen. Für Pensionskassen führt oft kein Weg daran vorbei, die Liegenschaften in Bieterverfahren zu überzahlen, um den Zuschlag zu erhalten. Sind das Signale, den «Home Bias» zu verlassen und das Portfolio zu diversifizieren bzw. aufzufrischen? Wer diese Frage für sich beantworten will, muss vor allem Aspekte wie Grösse und Relevanz von Immobilienmärkten, Immobilienmarktzyklen, Zinsentwicklung, Währungen, Liquidität, Transparenz, Bauaktivitäten und Nachfragesituation, Rechtssicherheit sowie Steueraspekte berücksichtigen.

Ankunft in der europäischen Diversifikation

Der institutionelle Immobilienmarkt Europas macht über 30 Prozent des globalen Marktes aus und ist mehr als zehnmal grösser als der Schweizer Immobilienmarkt (siehe Abbildung 1). Unter Berücksichtigung der aktuellen Markt- und Zinslage stellt der europäische Immobilienmarkt eine bedeutende Opportunität dar. Schweizer Pensionskassen investieren nach neuesten Statistiken 17,5 Prozent im Inland und nur 2,6 Prozent im Ausland. Die regulatorische Obergrenze von Immobilienanlagen nach Artikel 55 der BVV 2 liegt bei maximal 30 Prozent auf das Gesamtvermögen, wovon maximal ein Drittel im Ausland investiert werden darf. Dies zeigt deutlich, dass es noch erhebliches Investitionspotenzial bei direkt verwalteten Immobilien im Ausland gibt.

Heterogenität für die Diversifikation nutzen

Um eine sinnvolle Streuung der Risiken zu erreichen, genügt ein Blick auf die wirtschaftlich stärksten Länder West- und Nordeuropas. Dazu gehören das Vereinigtes Königreich, Deutschland und Frankreich. Diese sind auch von ihrem Volumen her die grössten institutionellen Immobilienmärkte (siehe Abbildung 2). Ebenso interessante Möglichkeiten bieten die Beneluxstaaten und die skandinavischen Länder. Auch Italien oder Spanien können die Pensionskassen unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht ziehen: wenn etwa das Marktumfeld attraktiv erscheint oder wenn sich punktuell gute Opportunitäten bei einzelnen Objekten ergeben. Jeder Markt in Europa hat seine Besonderheiten und die Renditen korrelieren relativ gering bzw. funktionieren relativ unabhängig voneinander. Aus dieser Heterogenität ergeben sich gute Diversifikationschancen.

Auch die Wirtschaftssektoren ticken unterschiedlich

Neben der länderspezifischen Diversifikation gibt es noch eine weitere Option, Risiken breit zu streuen: durch das Investment in verschiedenen Wirtschaftssektoren. Die vier wichtigsten Immobiliensektoren – Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Logistik – haben ihre eigenen Wirtschaftszyklen und weisen wesentliche Unterschiede in der Mieterstruktur sowie bei den Kapitalanforderungen auf. Auch diese Heterogenität wirkt sich positiv auf die Diversifikation eines Immobilienportfolios aus.

«Winning Cities» in Wachstumsregionen

Nicht nur Länder und Sektoren befinden sich in unterschiedlichen Wachstumszyklen und korrelieren dadurch wenig. Zwischen den einzelnen Regionen bestehen ebenfalls grosse Unterschiede. Besonders attraktiv sind Immobilien, die sich in Regionen mit schnellem Wachstum befinden, den sogenannten «Winning Cities». Dazu gehören etwa Berlin, London und Paris. Entsprechende Investments in europäischen Schlüsselstädten und -regionen zu finden, erfordert jedoch umfangreiches Expertenwissen. Schliesslich gilt es, nicht nur die richtige Stadt zu finden, sondern dort auch ein Quartier mit positivem Entwicklungstrend.

Know-how und lokales Netzwerk nötig

Dank ihrer hohen Anlagevolumina haben institutionelle Investoren den besten Zugang zu Investitionsmöglichkeiten auf den europäischen Immobilienmärkten. Ihre Herausforderung liegt darin, die umfangreichen Immobilieninvestments richtig zu selektieren. Ein umfassendes Know-how, langjährige Erfahrung und vor allem ein ausgezeichnetes lokales Netzwerk mit Expertinnen und Experten vor Ort sind notwendig, um diese Liegenschaften effizient zu bewirtschaften sowie Transaktionen einwandfrei zu analysieren, zu strukturieren und erfolgreich abzuschliessen.

Core/Core-Plus-Immobilien sind die Sweet Spots

Bei Immobilieninvestitionen sind Core/Core-Plus-Immobilien besonders interessant: Sie zeichnen sich durch ihre sehr gute Lage in Städten sowie durch die hohe Qualität der Mieterinnen und Mieter aus. Solche Immobilien sind sehr gefragt, denn sie liegen zentral, in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und allgemein zugänglichen Einrichtungen. Aufgrund der grossen Nachfrage nach solchen Liegenschaften sind die Leerstände meist von kurzer Dauer und die Erträge über den gesamten Konjunkturzyklus sehr stabil. Die Mieten werden zudem oft über viele Jahre vertraglich festgelegt. Ausserdem ist die Fremdkapitalquote in der Regel niedrig. Gegenwärtig sind dies vor allem Immobilien, die überwiegend kommerziell genutzt werden und die höhere Renditechancen bieten als Immobilien mit privater Nutzung. Investoren verfolgen mit Core-/Core-Plus-Immobilien ausserhalb der Schweiz üblicherweise eine langfristige und stabile Anlagestrategie. Deshalb sind die Risiken eines Investments in diese Immobilien geringer als bei anderen Immobilien.