Globale Ausrichtung bei Immobilien

Nach dem vorübergehenden Einbruch infolge der Corona-Krise haben sich die Preise auf den internationalen Immobilienmärkten im vergangenen Jahr stark erholt. Entscheidend für den Immobilienboom der vergangenen Jahre und der damit verbundenen Preissteigerungen waren die niedrigen Zinsen. Im letzten Jahr haben Anleger von weiteren günstigen Bedingungen profitiert: Neben der sich erholenden Konjunktur und den lockeren geldpolitischen Rahmenbedingungen hat sich auch die expansive Fiskalpolitik positiv ausgewirkt. In diesem Jahr werden sich die Bedingungen jedoch ändern. Die US-Zentralbank setzt im Gegensatz zu den Währungshütern in der Eurozone auf eine straffere Geldpolitik. Deshalb sind nach einer in Aussicht gestellten ersten Zinserhöhung im März im Laufe des Jahres zwei oder drei weitere Anhebungen zu erwarten. Steigende Zinsen könnten den Trend umkehren und die Immobilienpreise wieder fallen lassen. Da aber damit zu rechnen ist, dass die Zinssteigerungen moderat ausfallen werden, dürften sich auch die Auswirkungen auf die Immobilienpreise in einem verträglichen Rahmen bewegen. Ausserdem sind Preisreaktionen in der Regel nicht sofort, sondern erst mit einer gewissen Verzögerung zu beobachten. Unabhängig von diesen Faktoren stellen Immobilien aus den unterschiedlichsten Gründen eine echte Alternative zu heimischen Immobilien dar.

Durch die stetige Professionalisierung hat sich die Anlageklasse Immobilien international zu einer attraktiven, risiko-adjustierten Alternative entwickelt. Ein wesentlicher Faktor sind die bisher konstant erzielten Mieterträge. Die Einkommensrendite ist neben der Wertänderungsrendite ein weiterer Beitrag zur Gesamtrendite und eine wichtige Komponente für einen stabilen Anlageerfolg. Am Beispiel des Index Investors-Non-Listed-Real-Estate-Vehicles (INREV) lassen sich die Entwicklungen dieser Anlageform gut erkennen.

Schweizer Pensionskassen verfügen über grosse Erfahrung als Investoren auf dem heimischen Immobilienmarkt. Der internationale Markt bietet jedoch weitaus mehr Investitionsmöglichkeiten. Hier finden sich ideale Ergänzungen zu Anlagen auf nationaler Ebene. Schweizer Pensionskassen, die im Ausland investieren, können mit den am stärksten wachsenden Immobilienmärkten in Europa, zu denen unter anderen Deutschland und Frankreich zählen, sowie dem weltweit grössten Immobilienmarkt, den USA, bereits rund zwei Drittel des globalen Marktes abdecken (siehe Abbildung). Ausserdem weisen die einzelnen Länder nicht nur unterschiedliche Wirtschaftszyklen auf, sondern auch eine relativ geringe Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten. Genau diese Heterogenität sorgt für die nötige Diversifikation in einem internationalen Immobilienportfolio.

Die Anlagechancen in der Schweiz sind allein aufgrund der begrenzten Grösse des Marktes stark limitiert. Das Anlagepotenzial in ausländischen Immobilien wird von den Schweizer Pensionskassen aber derzeit noch nicht voll ausgeschöpft. Wer im Ausland investiert, diversifiziert seine Risiken und erhält so die Chance auf langfristig höhere Renditen.

Bezüglich Transparenz gelten die USA, Grossbritannien sowie Australien und Frankreich als Vorbilder für Immobilienmärkte rund um den Globus. Die hohe Transparenz wird durch gesetzliche Rahmenbedingen erreicht, die hohe Standards bei der Datenverfügbarkeit und Qualität sowie häufige Performance-Messungen mit hohen Anforderungen vorschreiben. Ein gutes Beispiel dafür ist der in den USA etablierte zentrale Multiple Listing Service (MLS), der zu einem offenen Informationsaustausch beiträgt. Dieses Immobilieninformationssystem listet in übersichtlicher Form das vorhandene Angebot an Immobilien inklusive des geforderten Verkaufspreises auf. Geeignete Objekte können so leicht gefunden und miteinander verglichen werden. Darüber hinaus vereinfacht der MLS die Preisverhandlungen, da Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Käuferinnen und Käufer alle über die gleichen Informationen verfügen.

Institutionelle Anleger verfügen auf Grund ihrer hohen Anlagevolumina über den besten Zugang zu Anlagechancen auf den globalen Märkten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei stets in der Auswahl der richtigen Immobilieninvestments. Spezifische Immobilienkenntnisse, viel Erfahrung und vor allem ein gutes lokales Netzwerk sind unverzichtbar. Ebenso wichtig ist auch ein gewissenhaftes Management, um Immobilien effizient zu bewirtschaften. Dieses Expertenwissen ist auch gefragt, wenn Transaktionen korrekt analysiert, strukturiert und am Ende erfolgreich umgesetzt werden sollen.

Ob Austin, Paris oder London: Für institutionelle Anleger wie Pensionskassen bietet der internationale Immobilienmarkt weltweit vielfältige Chancen.