L’immobilier européen est de retour, avec un fort potentiel

Des défis géopolitiques, des dynamiques commerciales mondiales changeantes et, en partie, des passifs économiques hérités des principaux marchés européens: Les gros titres actuels des médias dressent un tableau mitigé de la situation. Mais malgré ces incertitudes, il y a de fortes raisons d’être optimiste pour le marché immobilier «core» européen. Les fondamentaux montrent la voie: Les taux de chômage sont à des niveaux bas records dans toute l’Europe. Le gouvernement allemand met en place de vastes plans de relance, tandis que les partenaires de l’UE augmentent généralement les investissements dans la défense et réduisent les obstacles au marché intérieur. La Banque centrale européenne (BCE) soutient également l’économie, car la baisse de l’inflation et l’incertitude économique permettent des baisses de taux plus rapides et plus profondes.

Cet article présente quatre raisons principales pour lesquelles le marché immobilier européen offre des motifs d’optimisme. Et il explique pourquoi la collaboration avec le bon partenaire, dont les compétences sont avérées, est déterminante pour un succès futur.

2024 marque un tournant pour l’immobilier européen. L’inflation se rapproche de son niveau cible et les taux d’intérêt se stabilisent. Ces développements créent les bases de la croissance économique: La baisse des taux d’intérêt encourage les investissements des entreprises et la hausse des revenus réels renforce la confiance des consommateurs.

En ce qui concerne le second semestre 2025, nous nous attendons à ce que l’activité d’investissement augmente en conséquence, car les conditions de financement continuent de s’améliorer. La baisse des taux d’intérêt rend les investissements immobiliers à nouveau plus intéressants que les obligations. Le volume des transactions augmente à nouveau. Les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix se rapprochent, grâce à des prix plus stables et à des évaluations «Mark-to-Market»: une reprise du marché comme dans les manuels.

Les apparences ne sont pas trompeuses: La reprise suit un schéma historique typique. Seul le cycle exceptionnel «Higher for longer» du début des années 1990 a pris plus de temps, car il était marqué par une inflation persistante et une offre excédentaire de surfaces. Mais de tels déséquilibres ne sont aujourd’hui visibles sur presque aucun marché européen dans une mesure similaire. Cela plaide pour une reprise plus rapide du marché, en ligne avec les cycles précédents.

Depuis fin 2021, le secteur immobilier européen enregistre un net recul de l’activité de construction. Cela s’explique principalement par deux facteurs. D’une part, le coût du capital pour les promoteurs a considérablement augmenté, en raison de critères d’octroi de crédit plus stricts et de la hausse des taux d’intérêt. D’autre part, les prix des matériaux, de la main-d’œuvre et de l’énergie ont parallèlement augmenté, ce qui a fait grimper le coût des projets. Ainsi, de nombreux développements n’étaient plus viables économiquement.

L’offre de nouveaux projets a ainsi fortement diminué sur la plupart des marchés européens. Contrairement aux cycles précédents, le risque de suroffre est donc faible et se limite surtout aux concepts de surfaces obsolètes. Au contraire, on observe actuellement une pénurie de nouveaux immeubles de qualité. Le faible taux d’achèvement constitue une bonne base pour des revenus locatifs satisfaisants. Les biens immobiliers haut de gamme en particulier en profitent, car la demande reste élevée et l’offre est limitée.

Ces restrictions de l’offre marquent déjà des segments importants du marché. Renforcée par la pandémie, la dynamique de la demande dans les secteurs s’est modifiée énormément et rapidement. Cela est particulièrement visible dans le segment des bureaux. Certes, l’offre globale de surfaces augmente, notamment grâce à des modèles de travail flexibles, mais les surfaces situées dans des zones commerciales centrales (CBD) sont rares. Les surcapacités se trouvent surtout dans les endroits moins demandés et dans les biens immobiliers obsolètes. Au quatrième trimestre 2024, les loyers supérieurs des bureaux de Londres, Paris, Munich, Amsterdam et Francfort-sur-le-Main ont connu une hausse à deux chiffres, tandis que la croissance des loyers des biens de catégorie B est restée modérée.

Le secteur de la logistique connaît également des évolutions similaires: Il y a des signes d’une activité de location plus forte, d’une stabilisation des taux de vacance et d’une demande continue pour des surfaces de premier ordre. Parallèlement, la demande d’immeubles de deuxième catégorie diminue. De la même manière, la tendance positive dans le secteur européen de l’hôtellerie et du tourisme se poursuivra, en particulier sur les marchés populaires où l’offre est limitée comme la Grèce, la France, l’Italie et l’Espagne, qui bénéficient d’une forte demande internationale. Celui qui identifie à temps les tendances sous-jacentes à ces évolutions peut compter sur une croissance attrayante des revenus.

Les investissements transfrontaliers ont nettement diminué lorsque les perspectives du marché se sont assombries et que l’activité transactionnelle s’est réduite. Mais les capitaux internationaux restent flexibles. Avec l’amélioration des conditions du marché, ils reviennent en Europe, soutenus par des taux de swap en euros plus bas et un environnement monétaire avantageux pour les investisseurs basés sur le dollar américain.

Lors de l’IPE Real Estate Global Conference à Copenhague, plus de 75 pour cent des participants ont signalé leur intention d’investir davantage en Europe. Beaucoup ont cité l’incertitude politique et économique aux Etats-Unis comme principale raison. Une situation similaire a été observée lors de la conférence annuelle de l’INREV, où les investisseurs canadiens et européens en particulier ont annoncé un déplacement de nouveaux investissements vers l’Europe. Le marché recevra donc des capitaux supplémentaires qui continueront à soutenir la reprise.

Ces dernières années, la performance des portefeuilles dépendait de l’allocation sectorielle dans une mesure sans précédent. Cela change maintenant. Le succès de l’investissement immobilier a toujours reposé sur un bon mélange d’allocation sectorielle et géographique ainsi que sur la sélection ciblée de biens individuels. L’importance de l’allocation par pays et plus particulièrement de la sélection des biens immobiliers augmente à nouveau considérablement dans la nouvelle phase de marché. Il s’agit maintenant d’identifier le potentiel de rendement des actifs existants et potentiels, de gérer l’exposition en conséquence et d’optimiser l’allocation vers les pays qui laissent entrevoir une croissance économique robuste.

Pour réussir dans cet environnement, il faut le bon partenaire: Celui-ci doit avoir une connaissance approfondie du marché, des antécédents avérés en matière de sélection de biens et être en mesure d’identifier les micro-localisations les plus attractives dans les régions les plus dynamiques. La clé est une combinaison des trois compétences et pas seulement l’excellence dans une seule. La Zurich fondation de placement est fière d’afficher douze ans de succès avec son groupe d’investissement Immobilier Europe Direct. Elle compte l’expertise au niveau des actifs, des portefeuilles et des investissements parmi ses compétences clés. Cela a contribué de manière déterminante à la surperformance.